Sortie d’indivision et rachat de soulte, tout ce qu’il faut savoir

En Belgique, un couple qui se marie peut choisir le régime matrimonial, déterminant la répartition de leurs biens avant ou après le mariage. Une étude menée en 2017 a montré que le moment du choix de ce régime a une grande influence sur l’option adoptée. En effet, 61,1 % des couples belges, qui signent le contrat avant le mariage, choisissent le régime communautaire conventionnel. Par contre, plus de 70 % adoptent le régime de séparation des biens si le contrat est signé après le mariage. Pour en savoir davantage sur les régimes matrimoniaux en Belgique, il est conseillé de prendre contact avec un avocat spécialiste en droit de la famille.

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Lors d’un divorce ou d’un décès, il arrive qu’un bien immeuble reste en indivision, quel que soit le régime matrimonial choisi par le couple. Le partage s’avère alors difficile. Plusieurs solutions sont possibles pour débloquer la situation, dont le rachat de soulte. Comment sortir d’une indivision ? Qu’est-ce que le rachat de soulte ? Comment il se calcule ?

Qu’est-ce que l’indivision ?

Pour acquérir une maison ou un appartement, un couple, les membres d’une même famille ou un groupe d’amis peuvent opter pour un achat en indivision. Cette solution permet à chaque partie de devenir propriétaire du bien. Lors d’une acquisition en indivision, il est nécessaire de rédiger un pacte d’indivision. Celui-ci définit la part de chaque partie en fonction de son apport financier.

Les avantages de l’acquisition en indivision

Le principal avantage d’une acquisition en indivision est la possibilité de devenir propriétaire avec un budget limité. En effet, lors de l’achat, chacun peut participer à hauteur de ses possibilités financières. De plus, une telle acquisition ne requiert aucune demande spécifique.

Bon à savoir :

L’acquisition en indivision est la principale option des couples pour l’achat d’un immeuble. Pour les membres d’une famille, l’indivision découle généralement d’un bien hérité.

Comment sortir d’une indivision ?

Bien que l’indivision soit avantageuse, il arrive qu’une des parties souhaite en sortir. Cette décision peut être justifiée par un divorce, un désaccord entre les membres de la famille ou le groupe d’amis. Selon l’article 815 du Code civil belge, personne ne peut être contrainte de rester en indivision. Pour sortir de cette situation, plusieurs solutions sont possibles :

Le partage à l’amiable

Le partage d’un bien, suivant les parts financières de chaque coindivisaire, est possible en cas d’accord entre tous les concernés. Pour un bien immeuble, il doit être effectué par un notaire.

Le partage génère quelques frais. En effet, en plus des frais de notaire, il faut aussi payer un droit d’enregistrement.

La vente du bien

Cette solution est la plus facile pour sortir d’une indivision. Cependant, elle requiert l’accord de tous les propriétaires du bien. Une fois l’immeuble vendu, la somme obtenue sera partagée selon l’apport de chacun.

La vente des quotes-parts

Une propriétaire peut choisir la cession de droits indivis. Il s’agit de vendre sa quote-part à un autre coindivisaire. Contrairement à la vente du bien, cette procédure ne met pas fin au régime d’indivision si le bien appartient toujours à plusieurs personnes. Dans le cas contraire, l’indivision prend fin, car le dernier propriétaire devient l’unique acquéreur.

Bon à savoir :

Un coindivisaire est en droit de céder sa quote-part à une tierce personne. Cependant, cette solution n’est envisageable que si les autres indivisaires n’ont pas exercé leur droit de préemption.

Le partage judiciaire

Il n’est pas possible de recourir à un partage judiciaire que si les propriétaires du bien ne peuvent pas trouver une entente. La première étape de cette procédure est le dépôt d’une assignation auprès du greffe du tribunal d’instance. Les autres coindivisaires seront alors notifiés par un huissier. Le demandeur doit prouver l’impossibilité d’un partage à l’amiable.

Le juge décide du partage du bien selon les lots qu’il définit. Si une partie reçoit plus que les autres, elle devra verser une compensation financière.

Bon à savoir :

Le partage judiciaire représente un coût important. Il faut bien l’étudier avant d’introduire la demande.

Les cas ne permettant pas de sortir d’une indivision

Dans certains cas exceptionnels, il est impossible de sortir d’une indivision.

La loi sur la petite succession

Une petite succession est un bien immobilier dont le revenu cadastral n’excède pas 1 565 €. Le juge de paix peut imposer l’indivision si l’un des héritiers est mineur et que le bien est grevé d’usufruit par le conjoint survivant. Néanmoins, une requête doit être faite par l’une des parties.

La convention d’indivision

Rester en indivision est parfois nécessaire pour tous les propriétaires d’un bien immobilier. En effet, dans le cas où la vente du bien ne rapporte pas la somme estimée, les indivisaires peuvent refuser le partage du bien. Cependant, cette décision qui est connue comme l’obligation d’indivision doit être temporaire.

Cession de droits indivis et rachat de soulte

Il est possible pour un indivisaire de devenir l’unique propriétaire en rachetant les parts des autres copropriétaires. En général, cette cession de droit indivis est réalisée par le rachat de soulte.

Il n’existe pas de formule précise pour déterminer la soulte. Néanmoins, elle doit se rapprocher le plus possible de la somme que le copropriétaire aurait obtenu en cas de vente du bien par une tierce personne. Le calcul tient compte de la valeur de base de l’immeuble déduite des différentes charges partagées entre les indivisaires suivant leurs apports budgétaires.

Bon à savoir :

Le paiement d’une soulte n’est pas obligatoire en cas d’un arrangement à l’amiable.

Comment calculer le rachat de soulte ?

Pour le calcul du montant d’une soulte, il importe de considérer divers paramètres :

Le prix de l’immobilier

Dans un premier temps, il faut estimer la valeur du bien. Cela peut être réalisé par un notaire ou un professionnel de l’immobilier. Des outils en ligne permettent aussi d’avoir une bonne estimation de cette valeur.

Le recours aux services d’un professionnel de l’immobilier est le plus avantageux, car cette option permet d’éviter les discordes entre les indivisaires.

Le solde restant dû à l’emprunt

Pour un couple, il est avantageux de contracter un prêt hypothécaire pour l’achat d’une résidence principale. Lors du partage, il faut déterminer le montant de l’emprunt et le reste à rembourser. Le solde restant dû entre dans le calcul de la soulte.

L’apport personnel de chaque partie

L’apport personnel est comptabilisé lors d’un rachat de soulte. Cependant, il est nécessaire pour chaque propriétaire d’avoir une preuve du montant de sa participation en cas de litige.

Exemple de calcul

Un couple a acheté une maison d’une valeur de 120 000 €. Pour cet achat, un prêt de 100 000 € a été effectué. Les 20 000 € restants ont été réglés par l’une des parties par ses fonds propres, tandis que l’autre a participé à hauteur de 10 000 €. Lors du divorce, il reste encore 60 000 € à rembourser. La valeur du bien en question est estimée à 150 000 €.

Si l’époux ayant déboursé 20 000 € décide de racheter la part de l’autre, il devra verser 40 000 €. En effet, en cas de vente du bien et après le règlement du prêt, il restera 90 000 € à répartir entre les deux conjoints, soit une somme de 45 000 € chacun. Cependant, en tenant compte de la différence entre l’apport personnel de 10 000 €, l’acheteur peut bénéficier d’une liquidation de 50 000 €, si elle est de 40 000 € pour l’autre partie. Le rachat de soulte s’élèvera alors à 40 000 €.

Le droit de partage

Lors du partage d’un bien, le paiement d’un droit de partage est obligatoire. Il s’agit d’un droit d’enregistrement dû lorsque le bien est en indivision.

Le tarif du droit de partage

En Belgique, le tarif du droit d’enregistrement varie suivant la région où se situe l’immeuble. Dans la Région wallonne et en Bruxelles, il est de 1 %. Pour la Flandre, il a été révisé et fixé à 2,5 %. Pour cette région, la base imposable est réduite à 50 000 € dans le cas d’une sortie d’indivision à la suite d’un divorce ou d’une cessation de cohabitation légale. Le montant de l’abattement est majoré à 20 000 € pour chaque enfant du couple.

Droit de partage, les changements dans la Région de la Flandre

Depuis le 31 décembre 2014, le droit de partage dans la Région flamande est de 2,5 %. Cependant, il est possible de profiter d’un taux de 1 % dans les conditions suivantes et en renonçant à l’abattement :

Les valeurs d’application du droit de partage

Les bases imposables d’application du droit de partage dépendent principalement du maintien ou non de l’indivision.

Annulation de l’indivision

En cas de cessation de l’indivision, le droit de partage est appliqué sur les biens concernés par l’acte d’indivision et pour tous les indivisaires.

Continuation de l’indivision

Si la demande d’indivision d’une partie ne met pas fin à l’indivision, le droit d’enregistrement est seulement appliqué à la quote-part cédée.

Ce qu’il faut retenir :

Le droit de partage diffère selon la région. Il est de 1 % pour la Wallonie et Bruxelles et de 2,5 % pour la Flandre.

Pour terminer, plusieurs solutions sont envisageables pour sortir d’une indivision. Le rachat de soulte en fait partie. Il permet à un indivisaire de racheter la part d’un autre copropriétaire. Le calcul se fait en tenant compte de l’apport financier de chaque coindivisaire.

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