Viager : les 6 points fondamentaux à connaître

En Europe, les ventes en viager représentent une part infime, mais non moins importante, du marché de l’immobilier. Sur une période de 3 mois, au début de 2019, le nombre de ce type de transaction est passé de 45 à 71 en Wallonie, en Belgique. La vente en viager présente aussi bien des risques que des avantages pour les crédirentiers et les débirentiers. Zoom sur ces points. Vous pouvez aussi contacter un avocat spécialisé en droit de l’immobilier pour en connaître les détails. 

La vente en viager : définition

Afin de mieux comprendre la vente en viager, en voici la définition simple. 

Le mot viager vient du mot français « viage ». Il signifie temps de vie. Une vente en viager désigne donc un contrat par lequel un crédirentier vend à un débirentier la pleine propriété ou la nue-propriété d’un bien. 

En contrepartie, le débirentier paie un prix qui sera converti en intégralité ou en partie en une rente viagère.

Le paiement de ce prix doit donc s’effectuer jusqu’au décès du crédirentier ou jusqu’à une période définie.

À noter :

Le crédirentier est le vendeur. Le débirentier, quant à lui, est l’acheteur. L’apport de fonds initial payé par l’acheteur est appelé bouquet. Ce capital est payable au jour de l’acte notarié. C’est le reste du capital que l’on appelle rente viagère.

Si le contrat de vente en viager a pour échéance une période définie, cette dernière doit s’achever avant 10, 15 ou 20 ans. En Belgique, ce délai est limité à 15 ans selon la loi.

Quels sont les types de viagers en Belgique ?

En Belgique, il existe 2 types de viagers : le viager occupé et le viager libre.

Le viager occupé :

Voici une définition du viager occupé.

Le viager occupé signifie que le vendeur a l’avantage de conserver son usufruit. Il s’agit d’une vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit. La conservation de l’usufruit se manifeste soit en restant et en occupant la maison en viager, soit en percevant les loyers chaque mois jusqu’au jour du décès.

Un bouquet peut éventuellement être payé par l’acheteur.

Le vendeur pourra faire gonfler ses fins du mois en optant pour ce type de viager. D’un autre côté, les personnes âgées vendeurs pourront profiter pleinement de leur maison de leur vivant.

Le viager libre :

Voici en résumé une définition simple du viager libre.

Contrairement au viager occupé, la vente en viager libre est une vente en pleine propriété. C’est-à-dire que le vendeur ne reste pas dans l’immeuble. Il laisse la pleine jouissance du bien au débirentier.

Cependant, ce dernier devra lui payer un bouquet avec une rente viagère. Il s’agit d’une bonne manière de profiter de sa retraite, tout en recevant une somme d’argent importante et tout en évitant les soucis de la gestion du bien (rénovation, réparation, etc.).

Bon à savoir :

La rente viagère dans le viager libre est plus élevée que dans celle du viager occupé.

Quels sont les principes du viager ?

Selon la loi belge, le viager est régi par 3 principes qui garantissent le caractère équilibré du contrat.

En premier lieu, le viager doit reposer sur le principe de l’aléa. En effet, les deux parties doivent accepter la présence d’un risque. Toutefois, le désavantage ou l’avantage de chaque partie doit avoir été le fruit d’un événement incertain. Celui-ci n’est pas prédit d’avance.

De ce fait, pour que le contrat reste équilibré, le calcul du montant du viager (rente viagère, bouquet et usufruit) doit être fait par un spécialiste.

En second lieu, il est prévu que la rente viagère qui repose sur la tête d’une personne morte au jour du contrat est de nul effet.

De la même façon, l’achat en viager conclu avec une personne qui est atteinte d’une maladie et morte dans les 20 jours qui suivent la date du contrat n’a aucun effet.

Dans ce cas, il faut s’assurer que la maladie existait de façon précise le jour du contrat. Il faut aussi que cette maladie soit la cause de la mort du vendeur et que le décès survienne 20 jours après la date de la signature du contrat.

En troisième lieu, le viager doit répondre au principe de la sécurité juridique en faveur du vendeur. En effet, le vendeur sera lésé si l’acheteur ne paie pas le reste des rentes ou si celui-ci décède avant le vendeur. Dans le premier cas, le vendeur peut saisir les biens de l’acheteur en remplacement des rentes impayées. En Belgique, s’il y a un défaut de paiement de 3 rentes consécutives, le crédirentier peut intenter une action en justice afin d’annuler la vente.

Dans le second cas, il appartient aux héritiers de l’acheteur décédé de payer le reste des rentes.

À noter :

Acheter en viager a des conséquences graves pour l’acheteur, notamment s’il y a annulation en justice de la vente en viager. En effet, il risque de perdre toutes les rentes déjà payées ainsi que le bouquet.

Qui peut acheter en viager ?

Chaque individu qui en a la capacité juridique peut acheter en viager. Cependant, il est inopportun d’acheter en viager à un membre de sa famille. En effet, la transaction peut être requalifiée comme un autre acte par l’administration fiscale.

Peut-on louer un bien en viager ?

Il est tout à fait possible de louer un bien en viager. Le vendeur du bien vendu en viager peut louer l’immeuble à un tiers. De ce fait, il n’obtiendra pas seulement une rente, mais également un loyer. C’est un bon moyen de gagner plus d’argent. Cependant, il devra payer les impôts sur les loyers. 

Existe-t-il un viager sans rente ?

Il existe un viager sans rente, c’est-à-dire le fait de vendre un bien sans recevoir une rente. Cependant, il représente certains points négatifs. En effet, l’acheteur doit apporter un capital énorme dès le début de la transaction. Si le vendeur meurt soudainement, l’acheteur ne pourra pas profiter des fruits de son opération financière. 

En somme, les risques de la vente en viager sont aussi importants que les avantages. Cependant, cette transaction repose sur le principe du contrat équilibré afin de préserver les intérêts de tous les opérateurs concernés. Il est toujours conseillé de consulter un notaire et un avocat pour vous aider dans les démarches.