Viager : les 6 points fondamentaux à connaître
La vente en viager permet au propriétaire d’un bien immobilier de le vendre en contrepartie d’un prix payé notamment sous la forme d’une rente. En Belgique, cette opération repose sur un aléa : au moment de la vente, les parties ne connaissent pas nécessairement la durée pendant laquelle la rente devra être versée. Le contrat peut également prévoir un bouquet et, dans certaines configurations, une durée maximale de paiement. Viager occupé ou libre, fiscalité, impayés et droits conservés par le vendeur : plusieurs éléments doivent être examinés avant de signer. Vous pouvez aussi contacter un avocat en droit de l’immobilier pour être conseillé sur votre situation.
La vente en viager : définition
Afin de mieux comprendre la vente en viager, en voici une définition simple.
Une vente en viager est une vente dans laquelle tout ou partie du prix est payé au vendeur, appelé crédirentier, sous la forme d’une rente par l’acheteur, appelé débirentier. Le bien peut être vendu en pleine propriété ou avec réserve d’un droit au profit du vendeur, notamment un usufruit.
En contrepartie de la vente, le débirentier peut verser un capital initial, appelé bouquet, puis une rente selon les conditions prévues dans l’acte.
La rente viagère peut être versée jusqu’au décès de la personne sur la tête de laquelle elle est constituée. Les parties peuvent toutefois prévoir dans le contrat une durée maximale de versement, par exemple 10 ou 20 ans. En Belgique, aucune limite légale générale de 15 ans ne s’impose.
Quels sont les types de viagers en Belgique ?
On distingue principalement le viager occupé et le viager libre.
Le viager occupé
Dans un viager occupé, le vendeur conserve un droit lui permettant de continuer à jouir du bien, le plus souvent un usufruit ou, selon le contrat, un autre droit d’occupation.
Lorsqu’il conserve l’usufruit, il peut en principe continuer à occuper le logement ou le mettre en location et percevoir les loyers dans les conditions prévues par la loi.
Un bouquet peut également être prévu lors de la signature de l’acte.
Cette formule permet au vendeur de céder son bien tout en conservant, selon les modalités de l’acte, la possibilité de continuer à l’occuper ou d’en percevoir les fruits.
Le viager libre
Dans un viager libre, l’acheteur obtient la jouissance du bien dans les conditions prévues par l’acte. Le vendeur ne continue donc pas à l’occuper au titre d’un usufruit ou d’un droit d’habitation conservé.
Le prix peut comprendre un bouquet et une rente.
À valeur du bien et paramètres comparables, la rente d’un viager libre peut être plus élevée que celle d’un viager occupé, puisque l’acheteur bénéficie immédiatement de la jouissance du bien.
Quels sont les principes du viager ?
Plusieurs règles sont essentielles pour comprendre le fonctionnement d’une vente moyennant rente viagère.
Le principe de l’aléa
La vente moyennant rente viagère repose sur un aléa. Les parties doivent être exposées à une véritable incertitude quant à l’économie finale de l’opération.
Le bouquet, le montant de la rente, la valeur du bien et les éventuels droits conservés par le vendeur doivent donc être déterminés en tenant compte des caractéristiques de l’opération.
Le décès de la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée
La rente constituée sur la tête d’une personne déjà décédée au jour du contrat est dépourvue d’effet.
De même, lorsqu’une rente est constituée sur la tête d’une personne atteinte d’une maladie dont elle décède dans les 20 jours suivant la date du contrat, le régime prévu par l’ancien Code civil peut entraîner la nullité de la constitution de rente.
Il faut notamment que la maladie existe au moment du contrat et soit à l’origine du décès intervenu dans ce délai.
Le défaut de paiement des rentes
En cas de défaut de paiement, le crédirentier peut poursuivre le recouvrement des sommes dues et mettre en œuvre les voies d’exécution prévues par la loi.
Le seul défaut de paiement des arrérages n’entraîne toutefois pas automatiquement la résolution de la vente. L’acte peut notamment prévoir une clause résolutoire expresse, dont les effets dépendent de sa rédaction et des conditions prévues.
Si l’acheteur décède avant le crédirentier, l’obligation de paiement se transmet en principe dans le cadre de sa succession, sous réserve des stipulations du contrat et des règles successorales applicables.
En cas de résolution de la vente, l’acheteur peut perdre le bien et les sommes déjà versées, notamment lorsque l’acte prévoit une clause permettant au crédirentier de conserver tout ou partie du bouquet et des rentes perçues. Les conséquences dépendent toutefois des stipulations du contrat et des conditions de la résolution.
Qui peut acheter en viager ?
Toute personne qui dispose de la capacité juridique nécessaire peut en principe acheter un bien en viager.
Une vente en viager entre membres d’une même famille n’est pas interdite en soi. Elle doit toutefois correspondre à une véritable opération de vente, avec une rente réellement convenue entre les parties et, le cas échéant, un bouquet. Une rente manifestement trop faible au regard de l’opération peut notamment conduire l’administration fiscale à considérer qu’une partie de la transaction constitue une donation déguisée.
Peut-on louer un bien en viager ?
La réponse dépend des droits conservés par le vendeur.
Lorsque le vendeur conserve l’usufruit du bien, il peut en principe continuer à l’occuper ou le mettre en location et percevoir les loyers, dans les conditions prévues par la loi.
S’il conserve uniquement un droit d’habitation, il ne peut pas automatiquement louer le logement à un tiers.
Dans un viager libre, où l’acheteur dispose de la jouissance du bien, le vendeur ne peut plus le mettre librement en location.
Les revenus liés à la location peuvent avoir des conséquences fiscales pour le vendeur. En Belgique, leur traitement dépend notamment de l’usage du bien par le locataire : pour une location à usage exclusivement privé, l’imposition repose généralement sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, tandis que la location à usage professionnel relève d’un régime tenant compte des loyers réellement perçus. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les impôts en Belgique.
Comment un avocat peut-il vous aider lors d’une vente en viager ?
Une vente en viager comporte des conséquences importantes pour le vendeur comme pour l’acheteur. Un avocat en droit immobilier peut notamment :
- Conseiller : analyser les droits et obligations des parties ainsi que les clauses prévues dans le projet de contrat ;
- Vérifier : examiner les clauses concernant la rente, le bouquet, l’occupation du bien, les impayés ou la résolution ;
- Assister : accompagner le vendeur ou l’acheteur en cas de difficulté liée à l’exécution du contrat ;
- Défendre : intervenir en cas de litige entre le crédirentier et le débirentier.
FAQ
Une vente en viager doit-elle obligatoirement durer jusqu’au décès du vendeur ?
Non. La rente peut être liée à la durée de vie de la personne sur la tête de laquelle elle est constituée, mais le contrat peut également prévoir une durée maximale de versement. Il n’existe pas de plafond légal général de 15 ans.
Que se passe-t-il si l’acheteur ne paie plus la rente ?
Le crédirentier peut poursuivre le recouvrement des sommes dues et mettre en œuvre les garanties et voies d’exécution prévues par la loi et le contrat. La résolution de la vente n’est pas automatiquement déclenchée après un nombre déterminé d’impayés.
Le vendeur peut-il continuer à habiter le logement ?
Oui, si le contrat lui réserve un droit lui permettant de l’occuper, par exemple un usufruit ou un droit d’habitation. L’étendue exacte de ses droits dépend de l’acte.
Le vendeur peut-il louer le logement après la vente ?
S’il conserve l’usufruit, il peut en principe louer le bien et percevoir les loyers. Un simple droit d’habitation ne lui donne pas automatiquement cette possibilité.
Existe-t-il un « viager sans rente » ?
Une vente moyennant rente viagère suppose, par définition, le versement d’une rente et l’existence d’un véritable aléa. Une opération dans laquelle tout le prix est payé immédiatement, sans rente, peut relever d’un autre montage juridique et ne doit pas être assimilée automatiquement à une vente moyennant rente viagère.
Pour conclure, la vente en viager peut permettre au vendeur d’obtenir des revenus tout en conservant, selon le contrat, certains droits sur le bien. Pour l’acheteur, elle permet d’acquérir un immeuble selon des modalités de paiement particulières. L’aléa, le montant de la rente, l’occupation du logement, les garanties en cas d’impayé et les clauses de l’acte doivent toutefois être examinés avec attention avant la signature.
POINTS CLÉS À RETENIR
- La vente moyennant rente viagère repose sur un véritable aléa ;
- Le paiement peut se poursuivre jusqu’au décès de la personne concernée ou être assorti d’une durée maximale prévue au contrat ;
- Il n’existe pas de limite légale générale de 15 ans ;
- Le défaut de paiement de plusieurs rentes n’entraîne pas automatiquement la résolution de la vente ;
- Le droit du vendeur de continuer à occuper ou louer le bien dépend des droits qu’il conserve dans l’acte ;
- La fiscalité d’un bien loué dépend notamment de l’usage privé ou professionnel du logement ;
- Le régime juridique de la rente viagère devra être revérifié lors de l’entrée en vigueur du Livre 7 du nouveau Code civil le 1er septembre 2027.
Articles Sources
- Ancien Code civil – eJustice/Justel - https://www.ejustice.just.fgov.be/eli/loi/1804/03/21/1804032154/justel
- SPF Finances – Revenus locatifs - https://finances.belgium.be/fr/particuliers/habitation/revenu_immobilier/revenus_locatifs
- SPF Justice – Réforme du Code civil - https://www.justice.belgium.be/fr/bwcc
- notaire.be – Qu’est-ce qu’une vente en viager ? - https://www.notaire.be/faq/immobilier/qu-est-ce-qu-une-vente-en-viager
Historique de l’article
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