Tout savoir sur l’expulsion pour loyer impayé

Chaque année, la Région bruxelloise enregistre plus de 5 000 demandes d’expulsion du domicile. Ce chiffre représente environ 1,5 % des ménages locataires de la Région. Elle enregistre annuellement, en moyenne, 600 expulsions effectives sur 1 200 expulsions organisées. Les communes les plus touchées sont Bruxelles-Ville, avec 118 expulsions, Anderlecht, avec 65 expulsions, et Schaerbeek, avec 58 expulsions. Ces chiffres concernent majoritairement les demandes d’expulsion judiciaire. Les expulsions administratives sont plus rares. Consulter un avocat spécialisé en droit immobilier permet d’avoir plus de détails concernant les droits et obligations de chaque partie.

Loyer non payé, ce qu’il faut faire

La région de la capitale belge compte le plus de locataires du pays. En effet, 60 % des ménages qui y vivent louent leur domicile. Le marché de l’immobilier locatif y est très attractif. Cependant, la Région compte aussi le plus de demandes d’expulsion de toute la Belgique. Ces requêtes sont majoritairement effectuées à l’encontre d’un mauvais payeur.

En cas de loyer impayé, le bailleur ne peut pas prendre seul l’initiative d’expulsion. La loi belge n’autorise pas les clauses de rupture automatique de contrat de bail de toutes sortes, y compris en cas de loyer impayé. Il est nécessaire de recourir au tribunal de paix, mais avant, il est préférable de négocier avec le locataire.

Favoriser une solution à l’amiable

La première étape, en cas de loyer impayé, est de prendre contact directement avec le locataire pour lui signaler le retard et s’informer sur les causes. Dans le cas d’un souci financier temporaire, il est préférable de trouver un terrain d’entente pour le règlement du loyer en retard. Cependant, dans le cas d’un problème financier grave, mieux vaut négocier une rupture du contrat de bail à l’amiable.

Si le locataire n’est pas disposé à négocier, il est conseillé de lui envoyer un rappel du retard de paiement de son loyer par courrier, e-mail ou par téléphone.

Envoi d’une lettre de mise en demeure

En cas de refus de négociation de la part du locataire, le bailleur peut lancer la procédure d’expulsion. Pour commencer, il doit envoyer un courrier de mise en demeure. Cette lettre a deux objectifs : officialiser le retard de paiement du loyer et demander au locataire de régler le montant dû avant une date précise fixée par le propriétaire. Le courrier doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception.

Dans le cas du non-règlement des arriérés durant la période proposée, le bailleur peut lancer une procédure de conciliation.

Remarque :

En général, la période de paiement des loyers en retard est de 15 jours à un mois après la date de réception de la lettre de mise en demeure. Pour plus d’informations sur la forme et le contenu du courrier de mise en demeure, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier.

La procédure de conciliation

La procédure de conciliation est avant tout une solution à l’amiable pour trouver une entente à la résolution du conflit. Elle consiste à convoquer le locataire devant le juge de paix afin de trouver la meilleure solution possible au problème. La demande de conciliation doit être introduite par le bailleur auprès du greffe de la justice de paix, soit par écrit, soit oralement.

Les avantages de la procédure de conciliation

Cette procédure est gratuite et ne nécessite pas les services d’un avocat. Lors de cette étape, le juge de paix prend le rôle d’intermédiaire et facilite la négociation entre les deux parties.

Comment introduire une demande de procédure de conciliation ?

La demande de procédure de conciliation doit être effectuée auprès du tribunal de paix en charge de l’endroit de la location. Cependant, contrairement à une procédure judiciaire, le locataire convoqué n’est pas obligé de s’y rendre.

Déroulement de la procédure

La procédure de conciliation se passe devant le juge de paix. En cas d’accord entre les deux parties, un procès-verbal sera rédigé et signé par le locataire, le propriétaire, le juge de paix et le greffier. Il fera office de décision de justice dans le cas où l’occupant du domicile ne respecte pas ses engagements. En cas de désaccord, un procès-verbal de non-conciliation sera rédigé.

Il est possible que le locataire soit absent le jour de l’audience de conciliation. Dans ce cas, il sera impossible pour le juge de paix de prononcer une décision. Un procès-verbal de non-conciliation sera alors dressé.

Remarque :

La procédure de conciliation est une étape obligatoire avant de recourir à une procédure judiciaire.

La procédure judiciaire pour l’expulsion

Si aucune des étapes de négociation n’a résolu le problème de loyer impayé, le propriétaire peut entamer la procédure judiciaire. Trois possibilités sont envisageables :

La comparution volontaire

La première solution, la plus simple et la moins coûteuse, est la comparution volontaire des parties devant le juge de paix. Cependant, cette possibilité est très rare. Dans la majorité des cas, il faut recourir à la deuxième solution.

L’envoi d’une requête d’ouverture d’une procédure judiciaire

Pour la deuxième solution, le bailleur doit adresser une demande d’ouverture d’une procédure judiciaire pour loyer impayé auprès du greffe du tribunal de paix du canton dans lequel le bien se trouve. La lettre doit être accompagnée d’une somme de 50 €, d’un certificat de résidence du locataire et de quelques informations supplémentaires : l’identité et les adresses des deux parties, les dispositions des contrats de bail et la signature du propriétaire ou d’un avocat.

L’appel à l’huissier de justice

En dernier recours, le propriétaire peut solliciter les services d’un huissier pour assigner le locataire. Les frais liés aux services de l’huissier seront à la charge du bailleur.

Pendant l’audience, les parties seront entendues par le juge de paix. Ce dernier pourra de ce fait prendre la décision de forcer le locataire à régler ses retards ou à procéder à une expulsion pour cause de loyer impayé. Cependant, en cas de faute avérée du bailleur, les décisions du juge peuvent aussi être en faveur du locataire.

Bon à savoir :

Tous les frais liés à la procédure d’expulsion sont avancés par le propriétaire. Dans le cas où le locataire est condamné, il devra rembourser la somme déboursée par le bailleur : le droit de greffe de 50 €, l’indemnité de procédure, la signification (la communication du jugement) qui est de 200 € et le coût d’expulsion, qui varie de 1 000 € à 1 500 €.

Souscrire une assurance pour se prémunir des loyers impayés

Le recours devant le juge de paix est à la fois complexe et long. De plus, pendant que l’affaire est pendante devant la justice, le bailleur est privé de l’argent qui lui est dû. Afin d’éviter ces problèmes, le mieux pour lui est de se protéger contre les loyers impayés en souscrivant une assurance.

Les différents types d’assurance pour les loyers impayés

Deux types d’assurance peuvent couvrir le propriétaire en cas de loyers impayés, à savoir l’assurance loyers impayés et l’assurance protection juridique.

L’assurance loyers impayés

Pour bénéficier de cette couverture, le bailleur a deux options. D’une part, il peut souscrire un contrat d’assurance habitation et inclure l’assurance loyers impayés dans les options complémentaires. D’autre part, certaines compagnies d’assurance belges offrent une assurance spécifique aux loyers impayés. Quelle que soit l’offre choisie, le principe reste le même. En effet, cette assurance permet au bailleur de récupérer le montant qui n’a pas été réglé par le locataire. Il convient cependant de noter que l’assurance ne prend pas indéfiniment en charge les loyers non payés. L’indemnisation équivaut seulement à la somme normalement due pendant quelques mois, dont la durée varie en fonction de la compagnie. Ainsi, si certaines assurances couvrent jusqu’à 12 ou 24 mois d’impayés, d’autres se limitent seulement à trois mois d’indemnisation.

Cette assurance a un coût. Son montant équivaut en général à un mois de loyer pour la récupération de trois mois d’impayés.

L’assurance protection juridique

Contrairement à l’assurance loyers impayés, l’assurance protection juridique fait partie intégrante du contrat d’assurance habitation. Elle vise à assister le propriétaire d’un bien immobilier en cas de tentative de résolution d’un litige. Il peut ainsi s’agit du paiement d’honoraires d’avocat ou des frais de justice. Toutefois, les contrats d’assurance habitation ne prennent pas tous en charge les conflits en matière de loyers impayés. Il peut y avoir une clause d’exclusion de ce type de litige. Il est ainsi indispensable de bien vérifier les conditions générales du contrat d’assurance habitation avant de le signer ou de demander directement à un courtier.

Par ailleurs, plusieurs organismes offrent une assurance protection juridique qui est directement liée à la couverture des loyers impayés.

Tels sont les contrats d’assurance que les bailleurs peuvent souscrire pour se protéger des mauvais payeurs, dans le cadre de la location d’un logement. L’acceptation de la demande par une compagnie d’assurance répond à certaines règles.

Bon à savoir :

Certaines compagnies d’assurance belges prévoient un « Pack Bailleur », une formule comprenant une assurance protection juridique et une assurance loyers impayés. Elles proposent également des couvertures si le locataire quitte le logement avant la date prévue. Enfin, en cas de besoin, plusieurs assureurs mettent en relation leurs clients avec des hommes de métier.

Quelles sont les conditions à réunir pour accéder à une assurance loyers impayés ?

En général, avant d’accorder la couverture à ces risques, les compagnies d’assurance étudient la personnalité et la solvabilité du locataire. Il est aussi conseillé de souscrire l’assurance en début de bail parce que les conditions générales de la plupart des contrats d’assurance loyers impayés ne conviennent pas aux baux en cours.

La condition de la personnalité du locataire

Le locataire peut être une personne physique ou une personne morale. Néanmoins, il est très difficile d’obtenir une assurance pour loyers impayés si le contrat de bail a été conclu avec une personne morale. En effet, par définition, celle-ci n’a pas de résidence principale. Or, la loi du 20 février 1991 sur les loyers ne s’applique qu’aux baux relatifs à la résidence principale d’un locataire, qui doit nécessairement, donc, être une personne physique. Un locataire personne morale ne pourra pas bénéficier des droits du locataire prévus par cette loi.

Le critère de solvabilité du locataire

La majorité des assureurs fixent un critère de solvabilité, duquel dépendra l’établissement de la police d’assurance. Faire l’analyse de la solvabilité du locataire consiste à déterminer sa capacité locative, c’est-à-dire à évaluer les charges constituées par son loyer et les diverses charges liées au logement qu’il loue. Le risque d’impayé diminue au fur et à mesure que cette capacité locative augmente.

Pour connaitre la solvabilité du locataire, il faut se référer à son « taux d’effort » ou ratio de solvabilité, qui dépend du montant de ses revenus chaque mois. Le bailleur a ainsi le droit de demander les revenus mensuels de chaque candidat potentiel à la location avec des pièces justificatives à l’appui, par exemple : les derniers bulletins de paie pour un salarié, un avis d’imposition ou une déclaration de revenus pour les commerçants, les indépendants ou les artisans.

En général, l’assureur accepte de signer un contrat d’assurance pour les loyers impayés si ce ratio n’excède pas 30 % des revenus. En effet, au-delà de 30 %, le risque de charges et de loyers impayés augmente.

Remarque : Pour le calcul du ratio de solvabilité, « les revenus mensuels » ne se limitent pas aux gains que le locataire perçoit d’un travail rémunéré. Il faut également prendre en compte les diverses prestations sociales qu’il reçoit, comme les allocations logement par exemple. Ce sont par définition les compléments de revenus qui peuvent augmenter la capacité locative du résidant.

Le coût de l’assurance loyers impayés

La prime d’assurance loyers impayés varie selon le type d’assurance choisi et ses spécificités, mais, en moyenne, elle est entre 3 % et 5 % du loyer en une année.

Pour conclure, le loyer impayé est un problème majeur que rencontrent souvent les propriétaires. Il est pourtant difficile de procéder à une expulsion pour cause de non-paiement du loyer. En effet, les procédures sont longues et coûteuses. Il est souvent conseillé de trouver une résolution à l’amiable. Pour les propriétaires, il est intéressant de se souscrire une assurance loyer impayé pour se prémunir des mauvais payeurs.