Voisins d’un projet immobilier dérangeant, vous pouvez vous regrouper et agir !

Les voisins d’un projet immobilier qui leur porte préjudice peuvent faire entendre leurs observations dans le cadre de la participation du public lorsqu’elle est prévue, puis contester le permis d’urbanisme s’ils estiment qu’il a été délivré illégalement ou que la construction leur cause un préjudice. Ils peuvent également se regrouper afin de réduire les honoraires d’un avocat et engager un recours devant le tribunal ou le Conseil d’État. Mieux vaut toutefois ne pas attendre : les recours doivent être engagés rapidement, certains délais étant particulièrement courts. Pour préserver vos droits et choisir la procédure la plus adaptée à votre situation, il est est recommandé de consulter un avocat en droit de l’urbanisme.

Le droit de participation du public : une arme redoutable du voisinage

Le droit de participation du public est une arme redoutable à disposition du voisinage, permettant à chaque citoyen de faire entendre sa voix et de participer au processus décisionnel en matière d’urbanisme et d’environnement. En voici une définition concrète qui permet de mieux aborder le sujet :

« Le principe de la participation du public est la possibilité pour le public d’intervenir lors d’une enquête publique, ou de la réunion d’information ou de concertation, la prise en compte des résultats de cette consultation du public lors de la prise de décision, ainsi que la communication d’informations sur la décision d’adopter un plan ou programme ou d’autoriser un projet ».

Quelles sont les obligations de l’autorité publique ?

Principe fondé sur la Convention d’Aarhus, le droit de participation du public impose plusieurs choses aux autorités publiques, à savoir :

• Donner au public une information correcte au moment adéquat ;
• Lui laisser le temps et la possibilité d’exprimer ses préoccupations et de participer au processus décisionnel ;
• Tenir compte des résultats de la participation du public dans les prises de décisions relatives à l’environnement ;
• Ou le cas échéant, expliquer les raisons pour lesquelles celle-ci n’a pas été prise en compte.

Quelles décisions sont concernées par le droit de participation du public ?

Le public bénéficie du droit de participation aux décisions listées ci-dessous :

• L’octroi de permis et autorisations pour certaines activités et installations ;
• L’élaboration de plans ou de programmes environnementaux ;
• La mise en place de politiques environnementales ;
• La préparation de la réglementation.

Consulter un avocat de manière groupée : intérêts, risques et difficultés à prévoir

En Belgique, obtenir un permis d’urbanisme est en principe indispensable avant la construction d’un projet immobilier. Si le projet en question porte préjudice au voisinage, le riverain peut introduire un recours en suspension ou en annulation auprès de Conseil d’État afin d’empêcher sa réalisation. La procédure consiste à démontrer certains éléments pour obtenir gain de cause.

En voici la liste :

• Démontrer que la construction en cours cause un préjudice très important (par exemple : de graves troubles de voisinage). Cette condition n’est toutefois imposée que si les riverains souhaitent suspendre en urgence l’exécution du permis ;
• Dénoncer l’illégalité du permis : violation d’une disposition du Code de l’urbanisme, erreur d’appréciation de l’autorité publique ayant délivré le permis d’urbanisme, etc.

Le tribunal de première instance ou le juge de paix peuvent également être saisis si le voisinage dénonce la faute du titulaire du permis ou la commission d’un trouble de voisinage dans son chef.

Quels sont les risques et difficultés à prévoir ?

Formuler un recours contre un permis d’urbanisme n’est pas une procédure anodine. Les riverains peuvent faire face aux difficultés listées ci-après :

• Des délais trop courts pour agir ;
• Une procédure complexe (la contestation d’un acte administratif est un recours en légalité, assez technique à mettre en œuvre, d’où l’intérêt d’être assisté par un avocat expérimenté) ;
• La possibilité pour le voisin dérangeant d’obtenir un nouveau permis d’urbanisme après suspension du précédent ;
• Des coûts de procédure élevés.

L’action de groupe : les avantages

Une seule voie de recours contre un permis d’urbanisme qui cause préjudice au voisinage est suffisante pour suspendre ou annuler la construction. Cependant, la démarche n’est pas aussi simple pour un seul riverain. Consulter un seul avocat de manière groupée entre voisins est une alternative dans ce genre de procédure. Voici la liste des avantages qui en découlent :

• Une seule procédure ;
• Des frais d’avocats groupés et donc divisés entre chaque requérant ;

Agir vite : tant lors de la phase de concertation administrative que devant les Tribunaux ou le Conseil d’État

Les recours contre un permis d’urbanisme varient selon la Région concernée. En Wallonie, les riverains disposent en principe d’un délai de 60 jours pour saisir le Conseil d’État à compter de la prise de connaissance du permis. À Bruxelles-Capitale, un recours administratif peut, dans certaines situations, devoir être exercé avant une éventuelle saisine du Conseil d’État. Dans tous les cas, il est préférable d’agir sans tarder, notamment lorsqu’une demande de suspension du permis est envisagée.

Cependant, avant la délivrance du permis, l’avocat spécialisé peut également vous aider lors de

• L’Enquête publique ;
• La phase de concertation ;
• La participation du public…

Et ce, afin d’influencer le contenu du permis finalement délivré.

Un recours peut également être introduit devant le Tribunal de première instance ou le juge de paix mais il s’agira souvent d’articuler ce recours avec le début des travaux.

Ainsi, il est recommandé d’être attentif au moindre détail pour ne pas être à court de temps (affichage, arrivée des machines sur place…). Dans le cas où les travaux de construction ont déjà débuté, il faudra même agir en extrême urgence.

Contester un projet immobilier voisin est possible, mais les démarches varient selon le stade du projet et la nature du préjudice subi. Compte tenu de la technicité des recours et des délais parfois très courts pour agir, l’accompagnement d’un avocat en droit de l’urbanisme est un atout pour défendre efficacement vos intérêts.

FAQ

Puis-je contester un projet immobilier si je ne suis pas propriétaire de mon logement ?

Oui. Selon les circonstances, un locataire ou un occupant peut également agir s’il démontre que le projet lui cause un préjudice personnel et qu’il dispose de l’intérêt requis pour introduire un recours.

Le fait que les travaux aient déjà commencé empêche-t-il d’agir ?

Non. Il est encore possible d’introduire certains recours, notamment en demandant la suspension ou l’annulation du permis lorsque les conditions légales sont réunies. En revanche, il est essentiel d’agir rapidement, car les possibilités d’intervention peuvent diminuer à mesure que les travaux avancent.

Un recours contre un permis d’urbanisme suspend-il automatiquement les travaux ?

Non. Le dépôt d’un recours n’interrompt pas, à lui seul, l’exécution du permis. Pour obtenir l’arrêt des travaux, une demande de suspension doit être introduite et accordée par la juridiction compétente.

Une association de riverains peut-elle agir contre un projet immobilier ?

Oui, à condition qu’elle remplisse les conditions prévues par le droit belge pour agir en justice. Les associations peuvent, dans certains cas, introduire un recours afin de défendre les intérêts collectifs liés à l’environnement ou au cadre de vie.

POINTS CLÉS À RETENIR

• Les riverains peuvent influencer la prise de décision administrative en participant aux différentes phases d’instruction du permis d’urbanisme ou d’environnement.
• Les voies de recours contre un permis d’urbanisme et les délais pour agir varient selon la Région concernée ; dans certains cas, les riverains peuvent saisir le Conseil d’État dans un délai de 60 jours.
• Ce délai peut être (très) réduit si le Conseil d’Etat doit être saisi en urgence ou extrême urgence.
• Une action devant le Tribunal ou le Juge de Paix peut également être envisagée en raison du trouble de voisinage causé par l’exécution du permis, ou de la faute du titulaire du permis.
• L’assistance d’un avocat à tous les stades de ces procédures peut vous aider à obtenir gain de cause, en freinant, limitant ou annulant le projet.
• Consulter un avocat de manière groupée, lorsque plusieurs riverains partagent une communauté d’intérêts, permet de réduire les frais et d’être plus efficace.