Tout savoir sur les vices cachés d’une maison ou d’un appartement en droit belge

En 2019, le marché de l’immobilier belge a enregistré une hausse de 4,3 %. Cette augmentation a atteint les 6,6 % lors des trois premiers trimestres de cette année. C’est la région de la Flandre qui a connu la plus forte progression, avec une hausse de 7,3 %. Les régions de la Wallonie et de Bruxelles la suivent, avec respectivement des accroissements de 6,1 % et 5,4 %. Au niveau des tarifs, le prix moyen d’une maison en Belgique a, aussi, augmenté de 3,2 %. Il est de 259 725 € en moyenne dans le pays.

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Lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement, la présence d’un vice caché peut avoir de graves conséquences sur l’acheteur. En effet, la réparation que ces défauts occasionnent est, souvent, de lourdes dépenses. Dans certains cas plus graves, des réparations ne sont plus envisageables et l’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier s’avère nécessaire. Que faire si l’immobilier présente des vices cachés ?

Les vices cachés dans une vente immobilière

Les vices cachés regroupent toutes les malfaçons qui rendent le bien immobilier impropre à l’usage ou qui auraient modifié le choix de l’acheteur lors de la vente. Pour être considérés comme des vices cachés, les défauts doivent être graves et antérieurs à la vente. Ils sont différents des vices dissimulés. En effet, le vendeur peut ne pas savoir l’existence d’un vice caché, alors qu’il a parfaitement informé l’acquéreur sur la présence des vices dissimulés. La présente des termites fait partie des vices cachés les plus fréquemment rencontrés lors de l’achat d’un immeuble. Ces nuisibles  provoquent des dégâts avant la vente. Autres vices cachés : l’absence d’une source d’énergie, un défaut d’homogénéité du carrelage, la présence d’humidité, un problème d’étanchéité, des fondations défectueuses, etc.

Important :

La réparation des vices cachés peuvent coûter cher à l’acquéreur. Ainsi, en cas de présence de telles malfaçons, il est conseillé de prendre immédiatement contact avec un avocat.

· Identification des vices cachés

La loi belge exige une garantie de la part du vendeur, qu’il soit un particulier ou un professionnel de l’immobilier. Pour être éligible, trois conditions sont obligatoires :

1. Le vice doit être caché

C’est la première condition pour pouvoir bénéficier de la garantie vice caché immobilier. Les défauts qui sont visibles lors de la visite du bien ne sont pas éligibles.

2. Le vice doit être grave

Deuxièmement, une malfaçon est garantie par le vendeur si elle est assez grave pour rendre l’immeuble impropre à l’habitation. La gravité du défaut est estimée par la juridiction civile compétente.

3. Le vice doit être antérieur à la vente

Le vendeur n’est pas tenu responsable des dégâts occasionnés par l’acheteur lors de son installation. Pour disposer de la garantie vice caché, il est obligatoire de prouver que les défauts sont antérieurs à la vente.

· Les types de vices cachés immobiliers

La loi belge définit deux types de vices cachés : les vices structurels et les vices fonctionnels. Les premiers sont inhérents au bien tels que les fenêtres qui ne se ferment pas, les tuiles qui sont poreuses, etc. Les vices fonctionnels sont liées à l’utilisation du logement. Ce concept s’est développé pour la protection des acheteurs contre des biens qui ne présentent pas de défaut grave, mais qui rend leur utilisation impropre.

Ce qu’il faut retenir :

Un vice caché est un défaut indétectable durant l’achat du bien immobilier. Il est défini par 3 conditions : l’imperceptibilité, sa gravité et l’antériorité.

Qu’est-ce que la garantie vice caché ?

Un acheteur ayant identifié des vices cachés dans sa maison ou son appartement nouvellement acquis peut bénéficier d’une garantie vice caché si la procédure judiciaire est introduite dans les plus brefs délais.

· L’obligation d’agir dans le plus bref délai

L’introduction de la demande de garantie vice caché auprès du tribunal judiciaire doit se faire le plus rapidement possible. En effet, pour bénéficier de cette assurance, il est nécessaire de prouver que les malfaçons sont antérieures à la date d’achat. Plus l’intervalle est élargi, plus il sera difficile d’apporter cette preuve.

· La garantie vice caché et la garantie décennale

L’article 1792 du Code civil belge définit la garantie décennale comme étant la responsabilité des architectes et des entrepreneurs sur le bien immobilier vendu sur une période de 10 ans après la construction. Les vices cachés, résultats de la conception ou de la réalisation des travaux dans cet intervalle de temps, seront à la charge de l’entrepreneur. Passé ce délai, les malfaçons seront entièrement à la charge du vendeur.

Il est possible de suspendre le délai bref si l’acquéreur fait une demande d’expertise pour déterminer la nature du vice.

Les cas d’exclusion de la garantie des vices cachés

La loi autorise les parties au contrat de vente immobilière (le vendeur et l’acheteur) de restreindre ou bien d’étendre le champ d’application de la garantie légale en insérant une clause dans la convention, pour autant que le vendeur soit de bonne foi. Ainsi, s’il constate la présence d’un vice et vend le bien en n’informant pas l’acheteur, il ne pourra pas invoquer la clause exonératoire dans le contrat de vente. Il appartient à l’acheteur de prouver sa mauvaise foi si celui-ci se prévaut d’une clause dérogatoire. Apporter cette preuve est aisée s’il s’agit d’un vendeur professionnel (constructeur, promoteur ou marchand de biens) puisqu’il est toujours présumé de mauvaise foi. Pour renverser cette présomption, il doit prouver le caractère indécelable des vices cachés.

Ensuite, la garantie des vices cachés ne s’applique pas si c’est la justice qui a ordonné ou autorisé la vente. Il est possible de citer comme exemple la vente d’un immeuble pour sortir d’une indivision ou la vente d’un bien immobilier d’un mineur.

Cependant, la garantie des vices cachés s’applique à la fois pour les vices inhérents au bien immobilier vendu (par exemple un défaut de construction) et les vices fonctionnels qui n’affectent pas tant l’usage auquel l’acheteur destine l’immeuble.

Dans le cas d’un vice inhérent, l’acquéreur doit démontrer qu’il a signalé préalablement au vendeur l’usage qu’il comptait faire de tout ou partie de l’immeuble en question.

Vices cachés pour une maison ou un appartement : quelles sont les sanctions pour le vendeur ?

Le Code civil belge prévoit, dans son article 1644, deux sanctions pour le vendeur d’un bien immobilier en cas de découverte d’un vice caché. Ainsi, l’acheteur a deux options (Cass., 21 novembre 1974, Pas., 1975, I, p.322).

  • Il peut, d’une part, intenter une action estimatoire, c’est-à-dire garder le bien immobilier et récupérer une partie de son prix.
  • D’autre part, il peut rendre l’immeuble et le vendeur devra, dans ce cas, lui remettre le prix de vente du bien. C’est l’action rédhibitoire.

Tout au long de la procédure judiciaire, tant que l’affaire n’est pas close et que l’acheteur n’a pas renoncé à l’une de ces deux actions de manière certaine, il peut toujours modifier sa demande. S’il a intenté une action rédhibitoire, il peut remplacer celle-ci par une action estimatoire et inversement (Cass., 2 avril 2010, J.L.M.B., 2010, P.1235).

En ce qui concerne  l’action estimatoire, l’appréciation de la moins-value subie par le bien en raison d’un vice caché est faite par un expert. Néanmoins, le résultat de cette expertise ne lie pas le juge, qui peut s’en écarter ou demander l’avis d’un autre expert. Quelques éléments sont pris en compte lors de la détermination de la moins-value, à savoir le coût des travaux utiles pour la réparation des vices et les frais déboursés pour leur réalisation. Si l’acheteur a dû déménager durant l’exécution des travaux, les dépenses liées à ce déménagement seront prises en compte lors de l’appréciation de la moins-value.

En droit des contrats, celui qui demande la résolution du contrat peut solliciter des dommages et intérêts complémentaires en guise de réparation du préjudice subi. Le juge peut recevoir et accepter cette demande, que le cocontractant en tort soit de bonne ou de mauvaise foi. Cependant, en matière de vices cachés, la loi ne sanctionne que le vendeur de mauvaise foi qui est tenu de payer en faveur de l’acheteur des dommages et intérêts complémentaires.

Remarque :

Il est conseillé de prévoir dans le contrat de vente immobilier une clause autorisant l’acquéreur à demander au vendeur de réparer tout ou une partie de l’immeuble en cas de dommages causés par des vices cachés. En effet, s’il existe une telle clause dans le contrat, l’acheteur peut demander facilement réparation. Dans le cas contraire, il s’avère difficile de trancher sur l’applicabilité du droit commun relatif aux manquements aux obligations contractuels.

Pour conclure, toutes les malfaçons qu’il est possible de rencontrer au cours de l’achat d’un bien immobilier ne sont pas tous des vices cachés. Néanmoins, si tel est le cas, il est possible pour l’acheteur de bénéficier d’une garantie vendeur. Pour être éligible, il doit prouver le caractère caché du vice, sa gravité et sa présence, bien avant l’achat du bien. Cette garantie ouvre, pour l’acquéreur, droit à une action estimatoire et une action rédhibitoire qui visent la résolution du contrat. De plus, le vendeur peut être obligé de payer des dommages et intérêts complémentaires.

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