Expulsion du locataire : motifs et procédure

Votre locataire n’a pas payé de loyer depuis plus de deux mois ? Pas de panique ! Si les tentatives de résolution amiable ont échoué, vous pouvez saisir le juge de paix. Si votre demande est fondée, il prononcera la résiliation du bail et ordonnera l’expulsion du locataire. La procédure d’expulsion est strictement encadrée par la loi belge. Pour éviter les erreurs de procédure, n’hésitez pas à demander l’assistance d’un avocat en droit immobilier.

À RETENIR : Quels sont les motifs légaux d’expulsion en Belgique ?

• Les motifs légaux d’expulsion d’un locataire en Belgique sont :
• Le non-paiement du loyer et des charges, notamment en cas de retard répété ou de dette importante.
• La violation des obligations mentionnées dans le contrat de bail, à l’exemple des nuisances répétées, d’une sous-location non autorisée ou du non-respect de l’affectation convenu du bien (utiliser un logement comme commerce).
• La dégradation du logement, si le locataire cause une dégradation importante sur le logement, elle peut justifier l’expulsion.
• Le squat, c’est-à-dire le fait d’occuper un bien sans l’autorisation du propriétaire.
• La fin du bail, lorsque le bail arrive à son terme, l’expulsion peut se faire.

L’expulsion d’un locataire doit se faire uniquement après un jugement et une autorisation du juge de paix. Il appartient au propriétaire d’apporter les preuves de ses avancées afin que le juge apprécie la gravité des faits.

Découvrez ci-après les essentiels à savoir sur les motifs et la procédure d’expulsion du locataire en Belgique !

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Procédure devant le juge de paix : les étapes clés !

En Belgique, la procédure d’expulsion du locataire devant le juge de paix est la suivante :

1^re étape : L’introduction de la demande d’expulsion

Le propriétaire dépose sa demande d’expulsion auprès de la justice de paix du canton où se trouve le bien. Il peut faire sa demande par requête unilatérale (il est le seul demandeur), par requête conjointe (avec le locataire) ou par citation.

2^e étape : L’audience devant le juge de paix

Le locataire et le bailleur sont entendus lors d’une audience devant le juge. Le juge tentera de réconcilier les deux parties afin d’aboutir à un accord. Si elles ne trouvent pas un terrain d’entente, il appartiendra au juge de trancher sur l’affaire.

3^e étape : Le rendu du jugement

Suite à l’analyse du dossier, le juge rendra sa décision qui peut être de :

• Autoriser l’expulsion ;
• Proposer un plan de paiement (une facilité de paiement).

4^e étape : L’expulsion par un huissier de justice

Un huissier de justice signifiera le jugement. Il réalisera l’expulsion dans un délai d’un mois après le rendu du jugement. Toutefois, dans certains cas, le juge peut ordonner un délai plus court ou plus long.

Le CPAS (Centre public d’action sociale) est averti de l’expulsion. Il peut apporter son aide au locataire expulsé.

La procédure d’expulsion dure en moyenne entre 7 et 8 mois, voire plus (jusqu’à 2 ans) pour les cas complexes.

Quels sont les délais à respecter et les droits du locataire ?

En cas de conflit lié à l’expulsion, le juge peut accorder certains droits au locataire, notamment :

• Il accorde un délai de grâce: Le bailleur doit attendre un délai d’expulsion d’un mois à compter du prononcé de jugement pour expulser le locataire par un huissier. Toutefois, le juge peut accorder un délai supplémentaire pour permettre au locataire de régulariser sa situation.
• Il propose un plan d’apurement: Le juge peut mettre en place ce plan afin d’échelonner la dette locative.

Le locataire dispose également d’autres droits comme :

• Il peut faire appel de la décision du juge. Pour cela, il dispose d’un délai de 30 jours à compter de la notification du jugement.
• Il peut demander l’aide sociale du CPAS (Centre public d’action sociale) pour bénéficier d’une aide financière ponctuelle ou d’un accompagnement dans sa défense. Le CPAS peut également apporter son aide au locataire expulsé en proposant une aide à la recherche d’un nouveau logement.

Qu’est-ce que la trêve hivernale ?

L’expulsion des locataires est interdite en période hivernale. Néanmoins, les règles sont différentes pour toutes les régions.

• En Bruxelles

La trêve hivernale pour l’expulsion en Bruxelles s’applique du 1er novembre au 15 mars. Durant cette période, les expulsions sont suspendues, sauf dans certains cas exceptionnels, par exemple si la présence du locataire représente un véritable danger pour les autres occupants du logement.

• En Wallonie

La trêve hivernale se déroule entre le 1^er novembre et le 15 mars, mais cette expulsion en Wallonie s’applique uniquement en cas de logement social.

• En Flandre

La trêve hivernale n’est pas appliquée dans cette région. Toutefois, le juge peut accorder un délai en fonction de la situation sociale du locataire et définir des règles d’expulsion différentes en Flandre.

Squat et expulsion accélérée : que dit la loi ?

Le squat est le fait d’occuper un logement sans l’autorisation du propriétaire. En Belgique, il s’agit d’une infraction pénale passible d’une amende de 208 à 2 400 € et d’une peine de prison de 15 jours à 2 ans pour une maison habitée. Pour un bien inoccupé, le squatteur risque une peine d’emprisonnement de 8 jours à 1 an ainsi qu’une amende de 208 à 1 600 €.

En cas de squat, la procédure d’expulsion est accélérée. Voici les procédures possibles :

• Si la maison est occupée, la police procède à l’expulsion immédiate à la demande du propriétaire.
• Si la maison est inoccupée, le propriétaire doit saisir le juge de paix afin d’obtenir un titre exécutoire. Dans ce cas, le délai d’expulsion est de 8 jours minimum après la signification du jugement.

Pour conclure, l’expulsion d’un locataire en Belgique est une pratique strictement encadrée par la loi. Que vous soyez bailleur ou locataire, demandez l’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier pour assurer la protection de vos droits.

POINTS CLÉS À RETENIR

• Le non-paiement du loyer, le non-respect du contrat de bail, la dégradation du logement et le squat sont des motifs valables d’expulsion du locataire.
• Pour expulser un locataire de manière légale, vous devez saisir le juge de paix par requête (unilatérale ou conjointe) ou par citation.
• Le propriétaire doit attendre un délai d’un mois à compter du prononcé du jugement pour faire expulser le locataire par un huissier.
• En raison de la trêve hivernale, il est interdit d’expulser les locataires à Bruxelles pendant la période du 1er novembre au 15 mars.
• En cas de squat, c’est-à-dire si une personne occupe le logement sans l’autorisation du propriétaire, la procédure d’expulsion peut être accélérée.
• Que vous soyez locataire ou bailleur, vous pouvez bénéficier de l’assistance d’un avocat en droit immobilier en cas de conflit d’expulsion.