Travaux de rénovation à venir en Belgique ? À quoi être attentif ?

Vous envisagez de rénover votre maison ? Excellente initiative ! Ce projet est l’occasion de redonner vie à votre habitation, d’améliorer votre confort et d’augmenter la valeur de votre patrimoine. Toutefois, avant d’en récolter les bénéfices, il est essentiel de sélectionner avec soin l’entrepreneur qui prendra en charge les travaux. Pour éviter toute mauvaise surprise, n’hésitez pas à solliciter les conseils d’un avocat spécialisé en droit de la construction. Il vous accompagnera à chaque étape, du choix du professionnel jusqu’à la réception du chantier, afin de sécuriser au mieux votre projet.

À RETENIR : A quoi être attentif pendant le choix de l’entrepreneur ?

Pour faire le bon choix de l’entrepreneur, soyez attentif aux points suivants :

• Il est inscrit à la Banque-Carrefour des Entreprises et dispose d’un numéro d’entreprise. Ainsi, vous serez sûr qu’il exerce de manière légale en Belgique.
• Il dispose d’une assurance décennale et d’une assurance responsabilité civile afin de couvrir les vices graves et les éventuels dommages causés à autrui et il vous communique une attestation d’assurance.
• Il n’a ni dette sociale ni dette fiscale, rendez-vous https://www.checkobligationderetenue.be/ pour le vérifier.
• Il est transparent sur les coûts de la rénovation, il accepte de conclure un contrat d’entreprise avec vous plutôt qu’un devis renvoyant à conditions générales rédigées unilatéralement le plus souvent à son avantage, détaillant l’objet des travaux, le prix total et les modalités de paiement, la date de commencement et la durée du chantier, les modalités de réception des travaux, les pénalités de retards, etc.
• Il peut présenter des références de chantiers similaires, vous avez même la possibilité de rencontrer d’anciens clients et de consulter des avis en ligne.

Découvrez ci-après les essentiels à savoir sur les points à considérer avant les travaux de rénovation en Belgique.

Quels documents vérifier avant de choisir un entrepreneur ?

Avant de confier les travaux de rénovation à un entrepreneur, il est recommandé de vérifier les documents suivants :

• Le numéro d’entreprise et son inscription à la BCE (Banque-Carrefour des Entreprises). Vous pouvez vérifier ce numéro sur le site officiel de la BCE. Lorsque l’entrepreneur est enregistré à la BCE, cela signifie qu’il exerce légalement en Belgique.
• L’assurance responsabilité civile décennale est obligatoire pour les professionnels concernés qui interviennent dans la construction ou la rénovation d’une habitation située en Belgique, lorsque le recours à un architecte est obligatoire et que le permis a été délivré après le 1er juillet 2018. Pendant dix ans à compter de la réception des travaux, elle couvre les défauts affectant la solidité, la stabilité ou l’étanchéité du gros œuvre fermé, dès lors qu’ils mettent en péril la solidité ou la stabilité de l’habitation.
• L’assurance responsabilité civile qui couvre les dommages causés sur autrui pendant les travaux (blessure d’un voisin suite à l’effondrement du mur mitoyen causés par les travaux d’excavation de l’entrepreneur).
• Les dettes sociales ou fiscales de l’entrepreneur que vous pourrez vérifier en ligne sur https://www.checkobligationderetenue.be/. Un entrepreneur en difficulté financière peut cesser ses activités à tout moment. S’il ferme ses portes en cours de chantier, vous risquez de vous retrouver avec des travaux inachevés et de longues démarches judiciaires.
• Les qualifications de l’entrepreneur, particulièrement s’il doit réaliser des travaux spécifiques comme les systèmes électriques et les chaudières, des certifications sont nécessaires.

L’accès à la profession est-il obligatoire pour les travaux de rénovation ?

L’accès à la profession présume de la compétence de l’entrepreneur pour effectuer les travaux pour lesquels il s’engage contractuellement. L’entrepreneur doit disposer de l’accès avant de proposer ses services et de s’engager contractuellement. Il s’agit d’une disposition d’ordre public : le juge peut soulever le problème même si les parties ne le font pas ; toute clause dérogatoire est nulle, même si la clause est rédigée avec l’accord du maître de l’ouvrage.

Les règles sur l’accès à la profession des constructeurs varient selon les régions :

• En Région flamande, l’accès à la profession n’est plus obligatoire depuis 2019 pour métiers de la construction et de l’artisanat
• En Régions bruxelloise et wallonne, l’accès à la profession de l’entrepreneur en construction demeure obligatoire. Pour bénéficier de pareil accès auprès du guichet de l’entreprise, l’entrepreneur doit prouver disposer de compétences professionnelles spécifiques dans son domaine. Depuis 2024 en Région bruxelloise et 2025 en Région wallonne, pour disposer de l’accès à la profession, l’entrepreneur ne doit plus établir, en sus de ses compétences professionnelles, une compétence de gestion de base.

Comment rédiger ou contrôler les conditions générales du contrat de rénovation ?

Les conditions générales du contrat de rénovation doivent contenir les informations suivantes :

• L’identité complète des parties ;
• Une description détaillée et complète des travaux à réaliser ;
• Un calendrier détaillé de la réalisation des travaux (date de commencement, date de fin), avec les pénalités en cas de retards ;
• Les matériaux à utiliser, en précisant leur type, leur qualité, la référence aux normes techniques ;
• Le prix du marché, les conditions et les modes de paiement ;
• Les assurances et les garanties des travaux offerts ;
• Les conditions de réception ;
• Les clauses de résiliation du contrat, notamment en cas de non-respect des engagements ;
• La procédure de réception des travaux, à savoir les critères pour accepter ou refuser les travaux et les conditions du dernier paiement ;
• Les éventuelles clauses relatives à la conciliation ou la médiation préalable à la procédure judiciaire ;
• L’éventuelle clause attributive de compétence territoriale (important à vérifier en cas d’entrepreneur flamand désignant le tribunal se son siège social, afin d’éviter une procédure complète en néerlandais).

Peut-on bloquer une partie du montant en garantie ?

Oui, vous avez le droit de bloquer une partie du montant de la prestation de l’entrepreneur. Il est courant de retenir une garantie de 5 à 10 % du montant total jusqu’à la réception définitive du chantier. Néanmoins, vous devez mentionner ce blocage de paiement travaux dans le contrat de rénovation.

En général, le paiement se fait en plusieurs tranches :

• Un acompte de 10 à 30 % du montant total de la prestation ;
• Des paiements intermédiaires par étapes définies préalablement ;
• Une garantie de 5 à 10 % payée uniquement après la réception des travaux.

Dans tous les cas, le mode de paiement doit figurer dans le contrat de rénovation.

Que faire en cas de malfaçon, retard ou abandon de chantier pendant la rénovation ?

Si malgré toutes les précautions, des problèmes (malfaçon, retard, abandon de chantier) sont survenus, voici comment procéder :

• Réalisez un constat écrit: documentez tous les défauts ou retards par écrit. Soutenez toujours vos propos par des photos et/ou des vidéos. Envoyez ensuite une lettre de mise en demeure officielle via un courrier recommandé.
• Négociez à l’amiable: tentez une résolution à l’amiable avec l’entrepreneur en fixant un délai pour qu’il puisse corriger les malfaçons, le cas échéant en s’entourant d’un conseiller technique qui pourra décrire les vices et malfaçons et chiffrer la valeur des travaux exécutés et estimer le coût des travaux correctifs
• Saisissez la Commission de conciliation construction (CCC) ou à la Commission de Conciliation et Arbitrage Immobilière (CCAI), elle pourra servir de médiateur et vous aider à trouver un accord à l’amiable.
• Saisissez la justice de paix pour les litiges jusqu’à 5 000 €, et le tribunal de première instance ou le tribunal de l’entreprise au-delà de ce montant, si les recours à l’amiable ont échoué.

À toutes les étapes de la procédure, vous pouvez vous faire aider par un avocat.

Pour conclure, la rénovation est un projet enrichissant, mais elle demande vigilance et préparation. Pour sécuriser chaque étape, n’hésitez pas à faire appel à un avocat spécialisé en droit de la construction en Belgique.

POINTS CLÉS À RETENIR

• Vérifiez que l’entrepreneur est inscrit à la Banque-Carrefour des Entreprises, qu’il dispose de l’accès à la profession (en Régions wallonne et Bruxelloise, pas en Flandre), qu’il n’a ni dette sociale ni dette fiscale et qu’il dispose d’une assurance décennale et d’une assurance responsabilité civile.
• Le contrat de rénovation doit contenir une description précise des travaux à réaliser, un calendrier détaillé de leur réalisation, les matériaux à utiliser, le prix total et les modes de paiement.
• Vous avez le droit de bloquer une partie du montant de la prestation de l’entrepreneur, il s’agit d’une garantie de 5 à 10 % du montant total à débloquer à la réception des travaux.
• En cas de malfaçons, de retard ou d’abandon de chantier, récoltez des preuves, puis saisissez le tribunal de première instance si les recours à l’amiable ont échoué.
• Un avocat spécialisé en construction peut vous venir en aide que ce soit pendant la rédaction du contrat de rénovation ou lors d’un conflit avec votre entrepreneur.