Voici comment réussir un contrat de bail commercial

Après avoir trouvé le local idéal pour votre commerce, vous en êtes à l’étape cruciale de la rédaction du contrat de bail commercial ? La rédaction et la signature d’un tel contrat ne sont pas de simples formalités. Elles impliquent des enjeux financiers, juridiques et stratégiques majeurs. Mal rédigé, le bail peut entraîner des litiges coûteux. Néanmoins, rassurez-vous : en vous faisant accompagner par un avocat en droit immobilier, vous sécuriserez votre activité et éviterez les mauvaises surprises.

À RETENIR : Qu’est-ce que le bail commercial ?

En Belgique, un bail commercial est un contrat de location d’un bien immobilier destiné à un usage commercial, artisanal ou industriel et en contact direct avec le public. À titre d’exemple :

• Un magasin
• Un restaurant
• Un salon de coiffure

Ce contrat engage le propriétaire et le locataire pendant le délai prévu et encadre l’exploitation du commerce. Il fixe les conditions d’occupation des lieux, notamment :

• La durée de la location
• Le prix du loyer
• L’indexation
• La répartition des charges et des travaux

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Qui a droit au bail commercial ?

Le bail commercial est réservé aux commerçants et aux artisans qui exploitent un fonds de commerce en contact direct avec le public dans un local commercial. Afin de bénéficier de la protection particulière de la législation, ce contact doit être réel et permanent.

Le bail commercial peut avoir l’une des durées suivantes :

• Un bail longue durée de 9 ans ;
• Un bail courte durée de 1 an ou de 3 ans.

L’enregistrement du bail commercial est obligatoire. Il protège aussi bien les droits du bailleur que du locataire. L’enregistrement doit se faire dans un délai de 4 mois après la signature du bail.

Quelles sont les clauses d’un bail commercial à négocier ?

Le bail commercial doit contenir les informations essentielles comme :

• L’identité des parties ;
• Le type de commerce pouvant être exercer ;
• La durée du bail ;
• Le droit au renouvellement du bail ;
• Le prix du loyer et son mode de paiement ;
• L’indexation, car une clause peut autoriser l’adaptation régulière du loyer en fonction du coût de la vie. Cette indexation peut se faire tous les ans ;
• Les charges et les travaux qui sont souvent source de conflit entre le bailleur et le locataire. Il est ainsi important de les déterminer dès le départ ainsi que leur mode de répartition ;
• La clause de non-concurrence que le locataire peut exiger dans le bail ;
• La clause résolutoire qui donne le droit au bailleur de résilier le contrat en cas de manquement grave du locataire. Néanmoins, le juge de paix doit constater la résolution du bail commercial.

Quand appeler un avocat ?

L’assistance d’un avocat en droit immobilier est recommandée lors de la rédaction du bail commercial. Ce professionnel du droit vérifie la conformité des clauses au droit belge, repère les clauses douteuses et celles qui risquent de nuire aux droits et aux intérêts de son client.

Loyer : indexation et révision

En Belgique, le loyer commercial évolue selon deux mécanismes prévus par la loi :

• L’indexation annuelle

Si elle est prévue dans le bail commercial, l’indexation annuelle est automatique.

• La révision judiciaire

Le bailleur comme le locataire peut demander une révision du prix de la location tous les 3 ans. La requête doit être introduite devant le juge de paix.

Renouvellement du bail, refus et indemnité d’éviction

À la fin du bail, l’une des situations suivantes peut se présenter :

• Le renouvellement du bail

La loi belge permet au locataire de renouveler le bail pour 3 périodes successives de 9 ans. Pour en bénéficier, il doit envoyer par lettre recommandée ou par la voie d’un huissier la demande de renouvellement dans un délai de 18 à 15 mois avant la fin du bail. Le bailleur peut par la suite accepter le renouvellement ou le refuser.

• Le refus du renouvellement

Le bailleur peut refuser le renouvellement pour des motifs comme la reprise du local pour un usage personnel ou familial, la résiliation pour la réalisation de travaux importants, l’inexécution grave des obligations du locataire.

• L’indemnité d’éviction

En cas de refus de renouvellement du bail commercial sans motif valable, le bailleur doit verser au locataire une indemnité d’éviction.

Quand appeler un avocat ?

Si le bailleur refuse le renouvellement sans raison valable, l’avocat défendra vos droits à l’indemnité en cas de refus abusif.

Cession de bail et sous-location

L’article 11 de la loi de 1951 encadre la cession du bail commercial et la sous-location en Belgique. Voici les différentes règles :

• Le bailleur ne peut pas interdire la cession du bail avec le fonds de commerce, sauf si une clause du contrat stipule le contraire ;
• La cession de bail doit être notifiée au bailleur, de préférence par lettre recommandée.
• En cas de cession ou sous-location, le preneur reste solidaire du cessionnaire ou du sous-locataire pour le paiement du loyer. À titre d’exemple, si le nouveau locataire ne paye pas le loyer ou manque à une de ses obligations, le bailleur peut toujours se retourner contre l’ancien locataire.

Quand appeler un avocat ?

En cas de cession du bail, l’avocat pourra donner des conseils et négocier auprès du bailleur en cas de clause trop restrictive. Il s’assurera que vos droits de locataire soient respectés et que la solidarité ne soit pas trop lourde.

Résiliation anticipée et litiges

La résiliation du bail commercial est possible dans plusieurs cas :

• Une résiliation par le locataire tous les 3 ans. Le cas échéant, il doit donner un préavis de 6 mois ;
• Une résiliation anticipée, engagée par le bailleur en cas de litige ou de manquement grave du locataire (non-paiement du loyer répétitif). Dans ce cas, il doit saisir le juge de paix ;
• Une résiliation par accord amiable entre le bailleur et le locataire. Elle peut se faire à tout moment.

Quand appeler un avocat ?

En cas de litige sur la résiliation du bail commercial, le bailleur comme le locataire peut faire appel à un avocat en bail commercial en Belgique. Cet expert en droit aidera son client à constituer un dossier solide (preuves de loyers, échanges écrits, rapports d’expertise) et veillera à ce qu’il respecte la procédure imposée par la loi belge.

Pour conclure, un contrat de bail commercial est un document important qui protège aussi bien le bailleur que le locataire. Pour vous assurer que vos droits soient défendus pendant sa rédaction, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier.

POINTS CLÉS À RETENIR

• Un bail commercial est le contrat de location d’un bien destiné à un usage commercial. Il engage le propriétaire et le locataire pendant un délai déterminé. Il encadre aussi son exploitation.
• Le bail commercial est réservé aux commerçants et aux artisans pour la location d’un bien en contact direct avec le public.
• Le prix du loyer, l’indexation, les charges et les travaux ainsi que la clause résolutoire peuvent être inclus dans un contrat de bail.
• L’indexation peut être convenue entre le bailleur et le locataire. Toutefois, une révision judiciaire est également envisageable.
• À la fin du bail, le locataire peut demander son renouvellement. Si le bailleur le refuse, il devra motiver sa réponse par un motif valable.
• La résiliation du bail peut se faire par accord amiable ou par demande devant le juge.