Expulsion du locataire : motifs et procédure

Votre locataire n’a pas payé de loyer depuis plus de deux mois ? Pas de panique ! Si les tentatives de résolution amiable ont échoué, vous pouvez saisir le juge de paix. Si votre demande est fondée, le juge appréciera la gravité des manquements et pourra notamment prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire. Pour éviter les erreurs de procédure, n’hésitez pas à demander l’assistance d’un avocat en droit immobilier.

Procédure devant le juge de paix : les étapes clés !

En Belgique, la procédure d’expulsion du locataire devant le juge de paix est la suivante :

1^re étape : L’introduction de la demande d’expulsion

Le propriétaire dépose sa demande d’expulsion auprès de la justice de paix du canton où se trouve le bien. La demande peut être introduite par une requête écrite déposée au greffe de la justice de paix, par citation délivrée par un huissier de justice ou par comparution volontaire des parties.

2^e étape : L’audience devant le juge de paix

Le locataire et le bailleur sont entendus lors d’une audience devant le juge. Le juge tentera de réconcilier les deux parties afin d’aboutir à un accord. Si elles ne trouvent pas un terrain d’entente, il appartiendra au juge de trancher sur l’affaire.

3^e étape : Le rendu du jugement

À la suite de l’examen du dossier, le juge peut notamment :

• rejeter la demande d’expulsion ;
• condamner le locataire à payer les sommes dues ou homologuer un accord prévoyant un plan d’apurement ;
• prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion si les manquements du locataire sont suffisamment graves.

4^e étape : L’expulsion par un huissier de justice

Sauf exception prévue par la loi ou délai différent fixé par le juge, l’expulsion ne peut pas être exécutée avant l’expiration d’un mois suivant la signification du jugement par l’huissier de justice. Toutefois, dans certains cas, le juge peut ordonner un délai plus court ou plus long.

Le CPAS (Centre public d’action sociale) est averti de l’expulsion. Il peut apporter son aide au locataire expulsé.

Quels sont les délais à respecter et les droits du locataire ?

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, le locataire bénéficie de plusieurs protections. Le juge peut notamment prendre les mesures suivantes :

• Le juge peut adapter le délai d’expulsion : en principe, l’expulsion ne peut pas être exécutée avant l’expiration d’un mois suivant la signification du jugement. À la demande du bailleur ou du locataire, le juge peut toutefois réduire ou prolonger ce délai en raison de circonstances particulièrement graves.
• Il peut accorder des délais de paiement ou homologuer un plan d’apurement : cette solution permet d’échelonner le paiement de la dette locative lorsque la situation le justifie.

Le locataire dispose également d’autres droits comme :

• Il peut faire appel si la décision est susceptible d’appel. Le délai est en principe d’un mois à compter de la signification du jugement, ou de sa notification dans les cas où la loi prévoit cette forme de communication.
• Il peut demander l’aide sociale du CPAS (Centre public d’action sociale) pour bénéficier d’une aide financière ponctuelle ou d’un accompagnement dans sa défense. Le CPAS peut également apporter son aide au locataire expulsé en proposant une aide à la recherche d’un nouveau logement.

Qu’est-ce que la trêve hivernale ?

Il n’existe pas de trêve hivernale uniforme dans toute la Belgique. La suspension des expulsions et ses conditions varient selon la région et le type de logement.

• En Bruxelles

À Bruxelles, les expulsions sont en principe suspendues du 1er novembre au 15 mars, mais la législation prévoit plusieurs exceptions.

• En Wallonie

En Wallonie, la trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 15 mars, mais elle concerne uniquement les logements gérés par une société de logement de service public.

• En Flandre

Il n’existe pas de trêve hivernale générale en Flandre. Le juge peut toutefois réduire ou prolonger le délai d’exécution de l’expulsion dans les conditions prévues par la législation applicable, notamment en présence de circonstances particulièrement graves.

Squat et expulsion accélérée : que dit la loi ?

Depuis le 1er septembre 2026, l’occupation sans autorisation d’un logement habité par autrui constitue une violation de domicile ou d’un lieu habité. Cette infraction est punie d’une peine de niveau 2 : emprisonnement de six mois à trois ans, traitement sous privation de liberté de six mois à deux ans, surveillance électronique d’un mois à un an, peine de travail de plus de 120 à 300 heures, peine de probation de plus de 12 mois à deux ans ou condamnation par simple déclaration de culpabilité. Selon la peine principale retenue, une amende accessoire de 200 à 5 000 € peut également être prononcée, soit 250 à 6 250 € après majoration de 2,5 décimes additionnels, ce qui correspond à un coefficient multiplicateur de 1,25. Pour des faits antérieurs au 1er septembre 2026, il faut tenir compte de la loi applicable au moment des faits et appliquer la loi pénale la plus favorable à l’auteur lorsque les conditions sont réunies.

En cas de squat, la procédure d’expulsion est accélérée. Voici les procédures possibles :

• Le propriétaire peut saisir le juge de paix par requête contradictoire ou par citation. Une requête unilatérale n’est possible qu’en cas d’absolue nécessité, lorsque l’identité d’aucun occupant n’a pu être déterminée malgré les recherches effectuées.
• Pour un lieu non habité, le propriétaire peut aussi déposer plainte. Le procureur du Roi peut alors demander au juge d’instruction l’autorisation de prendre une ordonnance d’évacuation. Si celle-ci est délivrée, les occupants doivent en principe quitter les lieux dans les huit jours suivant sa notification et disposent du recours prévu devant le juge de paix.

FAQ

Quelle est la nouvelle législation sur l’expulsion des logements en Belgique ?

Il n’existe pas de réforme unique applicable de la même manière dans toute la Belgique. Bruxelles applique depuis le 1er septembre 2023 une procédure renforcée et un moratoire hivernal, tandis que le nouveau Code pénal entré en vigueur le 1er septembre 2026 modifie principalement les règles pénales relatives au squat.

Combien coûte l’expulsion d’un locataire ?

Il n’existe pas de montant forfaitaire. Les frais peuvent notamment comprendre l’intervention de l’huissier, du serrurier, d’une entreprise de déménagement et le stockage des biens ; leur prise en charge dépend du jugement et des frais réellement engagés.

Pour conclure, l’expulsion d’un locataire en Belgique est une pratique strictement encadrée par la loi. Que vous soyez bailleur ou locataire, demandez l’assistance d’un avocat en droit immobilier pour assurer la protection de vos droits.

POINTS CLÉS À RETENIR

• Des manquements suffisamment graves, tels que des loyers impayés, le non-respect du bail ou des dégradations, peuvent justifier la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Le squat relève d’une procédure distincte applicable aux occupants sans droit ni titre.
• La demande d’expulsion d’un locataire peut être introduite devant le juge de paix par requête écrite, par citation ou par comparution volontaire. En cas d’occupation sans droit ni titre, la requête unilatérale n’est admise qu’en cas d’absolue nécessité.
• Sauf exception ou délai différent fixé par le juge, l’expulsion ne peut pas être exécutée avant l’expiration d’un mois suivant la signification du jugement par l’huissier de justice.
• À Bruxelles, les expulsions sont en principe suspendues du 1er novembre au 15 mars, mais des dérogations spécialement motivées sont prévues par la législation.
• En cas d’occupation sans droit ni titre et sans autorisation de la personne habilitée à occuper le bien, une procédure d’expulsion accélérée peut être mise en œuvre sous certaines conditions.
• Que vous soyez locataire ou bailleur, vous pouvez bénéficier de l’assistance d’un avocat en droit immobilier en cas de conflit relatif à une expulsion.