Loyer impayé : quels sont les recours du bailleur ?

Le retard de paiement de loyers peut vite devenir une situation stressante pour le bailleur qui doit agir correctement pour récupérer son dû. Heureusement, des solutions existent et il est possible d’agir progressivement. Il est conseillé de toujours favoriser le dialogue afin de trouver une solution rapide. La mise en demeure du locataire, qui est la première démarche formelle, n’est recommandée que si cette tentative échoue. En l’absence de réaction de ce dernier, recourir à la médiation et la conciliation est possible. Le bailleur peut également saisir directement le juge de paix pour obtenir une autorisation d’expulsion pour loyer impayé en Belgique. Dans ce dernier cas, l’assistance d’un avocat en droit immobilier est vivement recommandée.

Que faire dès le premier loyer impayé ?

Il est important d’agir rapidement dès un premier retard de paiement de loyers tout en faisant preuve de mesure en suivant les étapes suivantes :

1. Réaliser un premier rappel de paiement par SMS ou appel : le retard peut provenir d’un problème bancaire ou d’un simple oubli de la part du locataire.
2. Envoyer un deuxième rappel de paiement écrit si le locataire ne réagit toujours pas dans les jours qui suivent : le rappel peut être réalisé par lettre simple ou par e-mail mentionnant le montant dû et le délai de paiement attendu.
3. Envoyer une lettre de mise en demeure par recommandé avec accusé de réception si le contact amiable est infructueux dans les 8 à 15 jours qui suivent.
4. Tenter la médiation ou la conciliation : bien que le recours à ces modes alternatifs de règlement des conflits soit optionnel, il est recommandé avant l’introduction d’une action en justice. Cette solution est envisageable si le locataire ne s’exécute pas dans les délais définis dans la mise en demeure. La médiation et la conciliation permettent de maintenir une bonne relation avec son locataire et de réduire les frais engagés pour la résolution du litige.
5. Saisir le juge de paix du canton où se situe l’immeuble : si ces tentatives sont infructueuses, le bailleur peut demander en justice le paiement des loyers impayés ainsi que la résolution du bail par l’expulsion du locataire.

Dans le cadre d’une conciliation, le bailleur et le locataire cherchent à trouver un accord avec l’aide du juge de paix. Cette procédure est gratuite, rapide et s’effectue par simple courrier adressé à ce magistrat. De plus, l’accord trouvé possède la même valeur qu’une décision de justice.

Le propriétaire peut-il expulser un locataire lui-même ?

Non, le propriétaire ne peut pas expulser un locataire lui-même. Il doit saisir le juge de paix pour obtenir un jugement d’expulsion. Cette décision vaut titre exécutoire autorisant la fin du bail et donnant ainsi au propriétaire le pouvoir légal de forcer le locataire à partir. Ensuite, l’expulsion doit obligatoirement être exécutée par un huissier de justice.

Quand saisir le juge de paix pour une expulsion ?

Bien qu’il n’existe pas de délai légal minimum pour saisir le juge de paix pour une expulsion, la pratique des tribunaux belges suggère d’attendre un retard de paiement de 2 à 3 mois. Cette durée est généralement considérée par le juge de paix comme un manquement contractuel grave pouvant justifier l’expulsion du locataire.

Comment se déroule la procédure d’expulsion en Belgique ?

Voici les étapes clés de la procédure d’expulsion d’un locataire en Belgique :

1. Saisine du juge de paix du canton du lieu de situation du logement par requête par le bailleur : il s’agit d’un écrit adressé directement au juge de paix. La requête est à déposer ou à envoyer par courrier recommandé au greffe du juge de paix.
2. Information du CPAS (Centre public d’action sociale) de la commune du lieu de situation de l’immeuble par la greffe : Cet organisme aura pour rôle d’accompagner le locataire si le juge autorise l’expulsion.
3. Convocation des parties à une audience d’introduction par le greffier : lors de cette audience, le juge tente de concilier les parties.
4. Prononcé du jugement accordant un paiement échelonné au locataire ou autorisant l’expulsion dans le mois qui suit l’audience si la dette est confirmée et qu’aucun accord n’est possible.
5. Avertissement du CPAS par le greffier : le centre prend alors contact avec le locataire pour proposer son aide afin d’apurer tout ou partie des impayés. Il peut aussi contacter le bailleur pour établir un plan d’apurement de loyer impayé.
6. Signification du jugement au locataire : le bailleur doit faire appel à un huissier de justice pour la réaliser ;
7. Information du locataire de la date effective de l’expulsion par l’huissier à l’aide d’un avis d’expulsion ;
8. L’expulsion du locataire par l’huissier de justice avec l’aide des agents communaux et de la police.

Voici un cas pratique fictif pour illustrer ce propos :

Jean-Pierre Lefebvre a loué un appartement situé à Namur à M. Marc Dubois à partir du 1er janvier 2024. Tout se passait bien jusqu’en octobre 2025 lorsque M. Dubois n’a pas réglé son loyer du mois de novembre. M. Lefebvre l’a contacté pour lui rappeler que le paiement devait intervenir avant le 5 du mois suivant. M. Dubois a promis de régulariser la situation, mais aucun paiement n’a été effectué pour novembre et le loyer de décembre n’a pas non plus été versé au 6 janvier 2026. Le 7 janvier, M. Lefebvre a envoyé une lettre de mise en demeure par recommandé à M. Dubois, lui accordant un délai de 15 jours pour s’acquitter des sommes dues. N’ayant reçu aucune réponse, M. Lefebvre a saisi le juge de paix pour demander l’expulsion du locataire. Lors de l’audience d’introduction, M. Dubois s’est présenté et a justifié les impayés par un défaut d’entretien du logement. Il a évoqué une fuite dans la salle de bain qu’il avait signalée dès mai 2025. Le juge de paix a estimé que le problème n’était pas suffisamment grave pour suspendre le paiement du loyer et a prononcé la résolution du bail aux torts de M. Dubois. Ce dernier a été condamné à payer les arriérés de loyers ainsi qu’une indemnité de relocation équivalente à trois mois de loyer. Le juge a aussi autorisé M. Lefebvre à procéder à l’expulsion dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement à M. Dubois.

Quels sont les délais, frais et risques d’une expulsion locative ?

La procédure d’expulsion locative est longue et complexe. Le propriétaire doit compter un délai :

• De 3 à 6 semaines pour obtenir une audience au tribunal ;
• De 1 mois après la signification de la décision du juge par un huissier pour l’expulsion du locataire. Toutefois, ce délai peut être réduit ou rallongé par le tribunal en fonction des circonstances.

Enfin, il faut tenir compte des règles hivernales régionales : à Bruxelles, l’exécution des expulsions est en principe suspendue du 1er novembre au 15 mars pour les logements soumis à un bail d’habitation, sous réserve des exceptions prévues par la loi ; en Wallonie, cette suspension concerne uniquement les logements gérés ou construits par la Société wallonne du Logement ou par une société de logement de service public.

Les frais d’expulsion d’un locataire sont principalement constitués des éléments suivants :

• Frais de greffe de 50 € ;
• Frais de signification de la décision par un huissier qui est de 150 € à 250 € ;
• Honoraires de l’huissier de justice pour l’expulsion qui est de 1 000 € à 1 500 € ;
• Honoraires d’avocat qui est d’au moins 1 000 € ;
• Frais du serrurier et du déménageur : ils sont de 400 € à 800 €.

Ainsi, le propriétaire doit débourser au minimum plus de 2 500 € pour l’expulsion d’un locataire. Ces frais sont généralement remboursés par le locataire. Toutefois, en cas d’insolvabilité de ce dernier, ils restent à la charge du bailleur.

Enfin, l’expulsion d’un locataire présente quelques risques, dont les plus importants sont :

• La dégradation du bien ;
• La vacance locative qui peut durer jusqu’à 12 mois suivant la longueur de la procédure.

FAQ :

Combien de loyers impayés faut-il avant de demander l’expulsion ?

Il est conseillé d’attendre au moins un retard de deux mois de loyers avant d’initier une procédure d’expulsion.

La conciliation est-elle obligatoire avant la procédure judiciaire ?

Non, la conciliation n’est pas obligatoire avant de saisir le tribunal en cas de loyer impayé d’un propriétaire en Belgique.

Peut-on expulser un locataire en hiver à Bruxelles ?

En principe, l’exécution des expulsions est suspendue à Bruxelles du 1er novembre au 15 mars. Des exceptions spécialement motivées sont toutefois prévues par le Code bruxellois du logement.

Que deviennent les meubles du locataire après l’expulsion ?

Après l’expulsion, les meubles du locataire peuvent être retirés du logement et conservés par la commune ou un service agréé pendant une période pouvant aller jusqu’à 6 mois.

Pour conclure, en cas de non-paiement de loyers, il est recommandé d’agir dans les plus brefs délais. L’expulsion d’un locataire étant strictement encadrée par la loi, il est préférable de solliciter l’assistance d’un avocat si une telle procédure s’avère nécessaire.

POINTS CLÉS À RETENIR :

• En cas de loyer impayé, le bailleur doit d’abord rappeler l’échéance au locataire, puis lui envoyer une lettre de mise en demeure pour loyer impayé en l’absence de réaction et saisir le juge de paix si cette dernière n’aboutit pas.
• L’expulsion d’un locataire doit obligatoirement être autorisée par le juge de paix et réalisée par un huissier de justice.
• Le juge de paix peut être saisi pour une expulsion uniquement après l’échec d’une mise en demeure et généralement quand le locataire accuse un retard de paiement de 2 à 3 mois.
• La procédure d’expulsion d’un locataire en Belgique se déclenche par une requête adressée au juge de paix par le bailleur. Par la suite, les parties sont convoquées à une audience d’introduction à l’issue de laquelle un accord sera trouvé entre les parties. Autrement, le tribunal peut autoriser l’expulsion.
• Une procédure d’expulsion peut prendre jusqu’à 12 mois et coûte au minimum 2 500 € pour le bailleur ;
• Consulter un avocat en cas de loyer impayé permet de raccourcir la durée de la procédure d’expulsion et de minimiser les risques qui y sont liés.