Copropriétaires : quels sont vos droits et obligations ?

Vous vivez en copropriété dans un immeuble ? Sachez que votre situation inclut différents droits à faire valoir et obligations à respecter selon le Code civil belge. Il est impératif de les maîtriser pour éviter un contentieux avec vos voisins. Ces droits et devoirs concernent à la fois les parties privatives et les parties communes. Ils sont réunis dans l’acte de base et dans le règlement de copropriété. Ces deux documents constituent les statuts. En plus de poser la distinction entre parties privatives et parties communes, ces écrits servent aussi à limiter la liberté, ainsi qu’à définir les droits et responsabilités de chaque copropriétaire. L’objectif est de garantir une vie en communauté saine et fluide, mais aussi de prévenir un litige. Comment est définie la notion de copropriété dans le droit belge ? Quels sont ses droits et obligations des copropriétaires ? Et à quel niveau intervient un cabinet d’avocats ? Faites appel à un avocat en droit de l’immobilier, pour défendre vos intérêts dans le cadre d’une copropriété.

À RETENIR : Quels sont vos droits et obligations dans une copropriété ?

Ils concernent l’usage et l’entretien des parties privatives et des parties communes, ainsi que le respect des autres copropriétaires. Le statut de copropriété implique une limitation de votre liberté, ainsi que des responsabilités auxquelles vous êtes assujetti. Ces règles sont détaillées dans l’acte de base et le règlement de copropriété.

Vous souhaitez en apprendre davantage sur les droits et devoirs des copropriétaires ? Lisez attentivement nos explications dans ce texte.

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Qu’est-ce que la notion de copropriété en droit belge ?

Le Code civil belge régit la copropriété à partir de l’article 577-2 jusqu’à l’article 577-14. Cette notion intègre deux volets, en l’occurrence la propriété privative et la propriété indivise. Elle s’applique quand un bien immobilier comprend plusieurs lots distincts. Les copropriétaires y possèdent leur appartement respectif, dans le cas d’un immeuble par exemple. En parallèle, ils sont aussi partiellement propriétaires des parties communes, comme le palier ou la cage d’escalier.

Les droits et obligations de copropriété, présentés dans la liste suivante, limitent la liberté de chacun dans la vie en communauté au sein du bien immobilier :

• Parties privatives :

Un copropriétaire a le droit d’user de son appartement à sa guise, tant qu’il respecte le règlement de copropriété. Ses activités ne doivent pas gêner les voisins en causant des troubles. Le copropriétaire peut disposer de son appartement comme il le souhaite. Il peut l’occuper lui-même, le mettre en location ou l’attribuer à la personne de son choix. Il peut également modifier la disposition et la composition des pièces de son appartement. Toutefois, certains travaux nécessitent l’accord de la copropriété, comme ceux sur les murs porteurs par exemple.

• Parties communes :

Un copropriétaire peut aussi utiliser les parties communes à sa guise. Cependant, il doit respecter la liberté et la quiétude de ses voisins, en évitant de causer des souillures par exemple. Chaque copropriétaire doit également participer aux frais communs proportionnellement à la valeur de sa quotité. L’argent sert à entretenir les parties communes.

Quelle est l’utilité de l’acte de base et du règlement de copropriété ?

La loi belge exige la rédaction de l’acte de base et le règlement de copropriété. Ces deux documents révèlent les droits et obligations des copropriétaires et forment les statuts.

L’acte de base

L’acte de base contient la description intégrale du bien immobilier. En effet, les appartements de l’immeuble forment un tout. La présence de plusieurs propriétaires différentes implique la division de l’immeuble. Cette séparation permet de distinguer la propriété privative de chaque copropriétaire, ainsi que les parties qui appartiendront à la communauté. La description permet de pallier tout éventuel litige à l’avenir, par exemple sur l’utilisation et l’entretien d’une cour extérieure.

Exemple :

La cour extérieure de l’immeuble intègre un jardin.

Voici la liste des situations qui peuvent survenir :

• Si ce jardin est la propriété privative d’un copropriétaire, seul celui-ci peut en jouir et il s’occupe de son entretien.
• Si ce jardin est une partie commune, tous les copropriétaires peuvent en jouir et se partagent les frais d’entretien.

Un litige peut survenir concernant l’entretien du jardin si l’acte de base ne définit pas exactement son appartenance et les copropriétaires qui en ont la charge.

L’acte de base détermine la répartition des quotités pour les parties communes, qui figurent parmi les obligations de copropriété. Il s’agit de la quote-part attribuée à chaque copropriétaire. Pour en déterminer le montant, l’acte de base se réfère à la description complète du bien immobilier. La totalité des quotités servira à supporter les charges communes.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété décrit deux aspects de la vie en communauté au sein d’un bien immobilier en copropriété. D’un côté, il contient les droits et obligations des copropriétaires. De l’autre, il intègre le mode de répartition des charges d’entretien et de réparation des parties communes.

Voici la liste des sections contenues dans ce document :

• L’organisation de l’assemblée générale des copropriétaires et la nomination de l’administrateur.
• Le système de calcul des charges de copropriété.
• Les droits et les devoirs de chaque copropriétaire concernant l’usage des parties privatives et des parties communes.
• La réglementation du conseil syndical.
• Le règlement intérieur de l’immeuble : mode de fonctionnement de l’association des copropriétaires et règles de vie commune.

En somme, les droits et obligations de copropriété visent à encadrer la vie en communauté. L’acte de base sert de repère pour déterminer les détails du bien en copropriété proprement dit et éviter un amalgame entre parties privatives et parties communes. Le règlement de copropriété, pour sa part, veille à un quotidien paisible en évitant les troubles du voisinage et en gérant l’entretien des parties communes.

POINTS CLÉS À RETENIR

• Les droits et obligations des copropriétaires portent sur l’usage des parties privatives et communes, et sont détaillés dans l’acte de base et le règlement de copropriété.
• La copropriété belge repose sur une propriété privative (appartement, lot) et une propriété indivise (parties communes).
• Chaque copropriétaire peut user librement de son lot, mais certains travaux nécessitent l’accord de la copropriété.
• L’utilisation des parties communes doit respecter la quiétude des voisins et implique le paiement de charges proportionnelles aux quotités.
• L’acte de base décrit le bien immobilier, répartit les quotités et évite les litiges sur la propriété et l’entretien des parties communes.
• Le règlement de copropriété fixe l’organisation de l’assemblée générale, le calcul des charges, les droits et devoirs des copropriétaires et les règles de vie commune.
• Un avocat en droit de la copropriété sécurise les assemblées générales, règle les litiges financiers, détermine les responsabilités en matière d’entretien et fait respecter le règlement.