Litige en copropriété : comment contester une décision de l’assemblée générale ?

Une décision injuste ou financièrement inappropriée prise lors d’une assemblée générale de copropriété peut susciter une vive inquiétude et un sentiment d’impuissance. En Belgique, un copropriétaire peut demander au juge de paix l’annulation ou la réformation d’une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui lui cause un préjudice personnel. L’action prévue par l’article 3.92, § 3, du Code civil doit être intentée dans les quatre mois à compter de la date de l’assemblée générale. Pour préserver vos intérêts et votre patrimoine, mieux vaut donc agir rapidement et, si nécessaire, faire appel à un avocat en droit immobilier.

Quelles décisions de l’assemblée générale peuvent être contestées ?

En Belgique, les décisions de l’assemblée générale sont opposables aux personnes concernées dans les conditions prévues par la loi. L’article 3.92, § 3, du Code civil permet à tout copropriétaire de demander au juge l’annulation ou la réformation d’une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui lui cause un préjudice personnel. Cette action doit être intentée dans les quatre mois à compter de la date de l’assemblée générale.

Les trois motifs prévus sont :

• Irrégularité : non-respect des règles de forme ou de fond prévues par la loi ou par les statuts, par exemple une irrégularité dans la convocation, le quorum ou le traitement d’un point qui ne figurait pas régulièrement à l’ordre du jour ;
• Abus : décision dont le caractère abusif peut être invoqué au regard des circonstances et du préjudice subi par le copropriétaire ;
• Fraude : décision affectée par des manœuvres frauduleuses ou une dissimulation susceptible d’avoir influencé son adoption.

Exemple concret :

Dans un immeuble situé à Namur, l’assemblée générale vote à la majorité des deux tiers la rénovation intégrale de terrasses privatives aux frais de tous les copropriétaires, tout en refusant d’intervenir sur une toiture commune qui fuit. Selon les circonstances et les règles de répartition applicables à l’immeuble, un copropriétaire qui subit un préjudice personnel pourrait contester la décision en invoquant notamment son caractère abusif.

Qui peut contester une décision de copropriété ?

L’action en annulation ou en réformation prévue par l’article 3.92, § 3, du Code civil est ouverte à tout copropriétaire qui subit un préjudice personnel du fait d’une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale. Cette action doit être introduite dans les quatre mois suivant l’assemblée générale.

Selon les circonstances, le recours peut notamment concerner :

• Les copropriétaires ayant voté contre : sous réserve de satisfaire aux conditions légales du recours ;
• Les copropriétaires abstentionnistes : leur recevabilité doit être appréciée au regard des conditions légales et des circonstances ;
• Les copropriétaires absents ou non représentés : ils peuvent agir s’ils remplissent les conditions prévues par l’article 3.92, § 3, notamment l’existence d’un préjudice personnel.

Un régime distinct est prévu pour les occupants qui ne disposent pas du droit de vote à l’assemblée générale. En vertu de l’article 3.93, § 5, du Code civil, toute personne occupant l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel sans disposer du droit de vote peut demander au juge d’annuler ou de réformer une disposition du règlement d’ordre intérieur ou une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale, adoptée après la naissance de son droit, si elle lui cause un préjudice propre.

Cette action doit être introduite dans les deux mois de la communication de la décision par envoi recommandé et, au plus tard, dans les quatre mois suivant la date de l’assemblée générale.

Pour plus de détails sur la copropriété, consultez notre article sur les droits et obligations des copropriétaires.

Tableau récapitulatif de la recevabilité du recours

Quel est le délai pour saisir le juge ?

Le délai dépend de la qualité de la personne qui agit.

Pour un copropriétaire qui exerce l’action prévue par l’article 3.92, § 3, du Code civil, la demande doit être introduite dans un délai de quatre mois à compter de la date de l’assemblée générale. La réception ultérieure du procès-verbal ne modifie pas ce point de départ.

Pour une personne qui occupe l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel sans disposer du droit de vote à l’assemblée générale, l’article 3.93, § 5, prévoit un délai différent. En effet, l’action doit être introduite dans les deux mois de la communication de la décision par envoi recommandé et, au plus tard, dans les quatre mois suivant la date de l’assemblée générale.

Scénario explicatif fictif :

Une réunion de copropriété a lieu le 20 avril dans un complexe résidentiel du Brabant wallon. Un copropriétaire reçoit le procès-verbal le 15 juin et n’introduit son action que le 25 août. Pour le recours du copropriétaire fondé sur l’article 3.92, § 3, la réception du procès-verbal ne reporte pas le point de départ : le délai de quatre mois a commencé à courir le jour de l’assemblée générale.

Faut-il d’abord demander un nouveau vote à l’assemblée générale ?

La loi belge n’impose pas de recours amiable préalable pour exercer l’action prévue à l’article 3.92, § 3. Attendre une prochaine assemblée peut toutefois vous faire dépasser le délai applicable à votre recours.

Deux options peuvent notamment être envisagées :

• Démarche amiable : contacter le syndic, adresser une mise en demeure si nécessaire et demander qu’une nouvelle décision soit soumise à l’assemblée générale ;
• Recours judiciaire : saisir le juge compétent avant l’expiration du délai applicable si la situation le justifie.

Quels documents faut-il réunir pour contester la décision ?

Pour étayer la demande, il est utile de réunir les documents relatifs à la décision contestée, au préjudice invoqué et à la qualité pour agir.

Parmi les pièces utiles figurent notamment :

• La lettre de convocation contenant l’ordre du jour et ses annexes ;
• Le procès-verbal de l’assemblée générale attestant notamment des décisions prises, des votes et des présences ;
• L’acte de base et le règlement de copropriété ;
• Les devis comparatifs, rapports d’experts, courriers ou autres pièces permettant d’étayer l’irrégularité, la fraude, l’abus ou le préjudice invoqué ;
• Votre titre de propriété si vous agissez en qualité de copropriétaire ou, si vous exercez le recours spécifique prévu par l’article 3.93, § 5, l’acte établissant le droit personnel ou réel en vertu duquel vous occupez l’immeuble ;
• Les échanges de courriers ou courriels intervenus avec le syndic ou l’association des copropriétaires.

Comment saisir le juge de paix ?

Les contestations relatives à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis relèvent du juge de paix, quel que soit le montant de la demande. Le juge territorialement compétent est celui de la situation du bien.

Avant d’engager une procédure judiciaire, les parties peuvent tenter une conciliation devant le juge de paix. Cette démarche amiable ne suspend toutefois pas le délai légal applicable à l’action concernée.

Pour introduire une action judiciaire, la citation par huissier de justice constitue le mode de saisine le plus courant. Une procédure par requête contradictoire n’est possible que dans les cas prévus par la loi. Les parties peuvent également recourir à une comparution volontaire lorsqu’elles conviennent de soumettre ensemble leur litige au juge.

La conciliation préalable

La conciliation est une démarche amiable et gratuite qui peut être demandée oralement au greffe ou par simple courrier. Le juge invite les parties afin de rechercher un accord.

Si elles parviennent à un compromis, celui-ci est constaté dans un procès-verbal qui a la même valeur qu’un jugement.

La requête contradictoire

Dans les cas où la loi permet l’introduction d’une demande par requête contradictoire, celle-ci peut être déposée au greffe ou lui être adressée par lettre recommandée. Elle doit comporter les mentions prévues par les règles de procédure.

Cette voie ne doit donc pas être considérée comme automatiquement ouverte pour toute action en matière de copropriété.

La comparution volontaire

Lorsque les parties conviennent de soumettre leur litige au juge, elles peuvent introduire une demande de comparution volontaire au moyen d’une requête conjointe datée et signée.

La citation par huissier de justice

La citation est l’acte par lequel un huissier de justice convoque officiellement la partie adverse devant le juge. Lorsque cette voie est utilisée pour contester une décision d’assemblée générale, elle doit être mise en œuvre dans le respect du délai légal applicable au recours concerné.

La décision reste-t-elle applicable pendant la contestation ?

L’introduction du recours prévu à l’article 3.92, § 3, ne suspend pas automatiquement l’exécution de la décision contestée. En l’absence de mesure judiciaire contraire, la décision continue donc à produire ses effets pendant la procédure.

Concrètement :

• Le syndic peut poursuivre les démarches nécessaires à l’exécution de la décision ;
• Les copropriétaires doivent continuer à respecter leurs obligations, notamment les appels de fonds concernés, tant qu’aucune décision judiciaire n’en dispose autrement ;
• Lorsque les conditions sont réunies, des mesures provisoires adaptées à la situation peuvent être demandées au juge.

FAQ

Peut-on contester une décision lorsque l’on a voté en sa faveur ?

Le seul sens du vote ne suffit pas, à lui seul, à déterminer la recevabilité du recours. Celle-ci doit être appréciée au regard des conditions de l’article 3.92, § 3, et des circonstances de l’espèce. Un éventuel vice du consentement peut notamment constituer un élément pertinent à examiner.

L’absence à l’assemblée générale empêche-t-elle toute contestation ?

Non. L’absence ne prive pas automatiquement le copropriétaire de son droit d’action. S’il était absent et non représenté lors du vote, il peut saisir le juge si la décision irrégulière, frauduleuse ou abusive lui cause un préjudice personnel et si son action est introduite dans les quatre mois à compter de la date de l’assemblée générale.

La vente de l’appartement met-elle fin à la procédure ?

Pas nécessairement. La cession du bien ne met pas automatiquement fin à une procédure déjà engagée si l’ancien copropriétaire conserve un intérêt personnel à son issue. La réponse dépend notamment de l’objet du litige, des conséquences qui subsistent pour l’ancien propriétaire et des droits transmis à l’acquéreur.

Qui supporte les frais du procès contre la copropriété ?

Selon l’article 3.92, § 9, du Code civil belge, lorsque la demande d’un copropriétaire contre l’association des copropriétaires est déclarée totalement fondée, il est dispensé de participer à la dépense commune correspondant aux honoraires et dépens mis à charge de l’association. Ces frais sont alors répartis entre les autres copropriétaires.

Si sa demande n’est que partiellement fondée, il participe en revanche aux honoraires et dépens mis à charge de l’association des copropriétaires.

Une règle comparable protège le copropriétaire défendeur lorsque l’action engagée contre lui par l’association des copropriétaires est déclarée totalement non fondée.

POINTS CLÉS À RETENIR

• Des délais distincts selon la qualité du demandeur : le copropriétaire dispose de quatre mois à compter de l’assemblée générale pour exercer l’action prévue à l’article 3.92, § 3. L’occupant sans droit de vote dispose, dans les conditions de l’article 3.93, § 5, de deux mois à compter de la communication de la décision par envoi recommandé, sans pouvoir agir plus de quatre mois après l’assemblée générale ;
• Trois motifs légaux : un copropriétaire peut demander l’annulation ou la réformation d’une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui lui cause un préjudice personnel ;
• Pas d’effet suspensif automatique : l’introduction du recours prévu à l’article 3.92, § 3, ne suspend pas automatiquement l’exécution de la décision contestée, sous réserve d’une mesure judiciaire contraire ;
• Dispense de certains frais en cas de succès total : lorsque sa demande contre l’association des copropriétaires est déclarée totalement fondée, le copropriétaire est dispensé de participer aux honoraires et dépens mis à charge de l’association.